KONSEP PEMBAYARAN KERJA KONTRAK KEPADA SUBKONTRAKTOR PROJEK KERAJAAN

Dari : http://www.hbp.usm.my/aziz/Aliran%20Bayaran%20Kontrak%20Kerajaan.htm

PROF. MADYA ABDUL AZIZ HUSSIN AMN
DPA; LL.B(Hons); Dip.M.Mgmt; MSc.(Prjt.Mgmt.); LL.M
MMIM; Peguambela & Peguamcara; MMAP; MTEAM
abdaziz@usm.my

PENDAHULUAN

Salah satu perkara utama yang diambil berat oleh semua pihak dalam projek pembinaan ialah mengenai pembayaran. Ini termasuklah pembayaran kepada subkontraktor. Dalam kertas ini akan dibincangkan mengenai aliran pembayaran kepada subkontraktor bagi projek kerajaan (yakni klien projek adalah kerajaan atau badan berkanun kerajaan).

KONSEP ASAS ALIRAN PEMBAYARAN DALAM KONTRAK

Di bawah peraturan umum yang am dan diluluskan, hanya pihak-pihak yang terlibat secara langsung di dalam sesuatu kontrak sahaja mempunyai hak dan dikenakan tanggungjawab kepada pihak yang satu lagi, termasuklah di dalam hal pembayaran.

Marsh, P. D. V. (1988)[1] ada mencatatkan bahawa peraturan umumnya ialah bahawa sesuatu kontrak itu hanya mewujudkan hak-hak dan obligasi-obligasi yang boleh dikuatkuasakan oleh pihak-pihak yang berkontrak itu terhadap mana-mana pihak di antara mereka itu sahaja. Major, W. T. (1978)[2] ada menyebut,

“prinsipnya ialah kontrak cuma mewujudkan hak dan obligasi hanya antara pihak-pihak itu sahqja.... Kontrak tidak memberi hak kepada orang luar/asing ”

Prinsip yang sama juga ada diputuskan oleh Lord Haldane dalam kes Dunlop Pneumatic Tyre Co. Ltd. lwn. Selfridge & Co. Ltd. (1915)[3]. Contohnya prinsip asas perhubungan ini, terutama dalam konteks dengan pihak ketiga, ada diilustrasikan di dalam kes Scruttons Ltd. lwn. Midland Silicones, Ltd. (1962)[4], yang fakta ringkasnya yang relevan adalah seperti berikut

Terdapat satu kontrak di antara X dan Y untuk X membawa suatu kargo barang kepunyaan Y. Terdapat pula satu kontrak lain (sub-kontrak) di antara X dan Z di mana Z yang akan memunggah keluar barang-barang itu dari kapal X. Barang-barang tersebut rosak akibat kecuaian Z semasa kerja-kerja pemunggahan. Y menuntut gantirugi dari Z. Z seterusnya membela diri dengan mengemukakan suatu fasal (klausa) pengecualian yang terdapat di dalam hubungan kontrak di antara X dan Y, dan dengan itu Z tidak boleh membela diri dengan menggunakan fasal pengecualian tersebut. Dengan itu pembelaan Z adalah gagal.

Dengan itu, prinsip asas ini juga berlanjutan menjangkau kepada balasan (consideration) kepada kontrak. Major, W. T. (1978)[5] menyebut bahawa pihak ketiga dalam hal balasan (misalnya pembayaran) dalam sesuatu kontrak tidak boleh mendakwa pihak terbabit, kecualilah wujudnya priviti kontrak (yakni kontrak dengan kuasa). Prinsip yang serupa turut terpakai kepada perkara-perkara melibatkan pelaksanaan kontrak. Dalam hal ini Anson, W. (1975)[6], yang turut dipersetujui oleh Major, W. T. (1978)[7] menyatakan bahawa pelaksanaan kontrak pada asasnya tidak boleh diserahkan kepada pihak ketiga, terutamanya dan yang terpenting, ialah yang melibatkan kontrak berbentuk personal, Hal atau situasi asas ini telah lama mendapat keputusan kehakiman, contohnya seperti yang telah diputuskan di dalam kes Robson & Sharpe lwn. Drummond (1831)[8]. Perlulah pula dinyatakan bahawa perkara-perkara di atas itu adalah prinsip umum dan asas sahaja. la ada kekecualiannya, dan dalam praktis Akta Kontrak 1950 di Malaysia, ia perlu dilihat lanjut (dan dibincangkan selepas ini).

Apabila disebutkan kewujudan hak-hak dan obligasi-obligasi yang terus di antara pihak-pihak di dalam sesuatu kontrak, maka amat jelas wujudnya suatu hubungan terus di antara pihak-pihak yang berkontrak. Oleh kerana masing-masing pihak perlu dan ingin mencapai matlamat atau tujuan kontrak itu diwujudkan maka nampak jelas betapa perlunya pihak-pihak itu saling bantu-membantu, bekerjasama dan berseiringan dalam memenuhi hak-hak dan obligasi-obligasi pihak. Ini amat penting terutama dalam mewujudkan situasi "menang-menang". Hal-hal yang dinyatakan ini turut dirasai dan melibatkan kontrak-kontrak pembinaan, yang menjadi bidang perbincangan di sini. Kontraktor dan pemaju perlulah bersedia, saling faham memahami, saling bantu membantu dan saling beranggapan baik di antara kedua-dua pihak. Dalam konteks ini, Cadmon, D. (1983)[9] menyatakan bahawa kontraktor dan klien adalah sebenarnya di dalam satu pasukan. Menurut Cadmon, D. (1983)[10] lagi ,

"Saling percaya-mempercayai yang total di antara pemaju (klien) dan semua ahli-ahli di dalam pasukan pemqjuan adalah amat mustahak ".

Tentulah di antara ahli-ahli penting pasukan pemajuan itu adalah termasuk kontraktor. Contoh yang Cadmon, D. (1983)[11] berikan untuk menunjukkan betapa pentingnya hubungan ini ialah: Jika berlaku kelewatan projek, maka kontraktor akan menghadapi masalah aliran tunai yang serius. Di pihak klien pula, pembangunan (kerja) akan terjejas dan kos pembangunan akan meningkat (pada kebiasaannya),

Unjuran selanjutnya ialah mengenai prinsip-prinsip asas mengenai bayaran kemajuan kontrak. Sekali lagi Anson, W. (1975)[12] menegaskan bahawa dua orang (pihak) tidak boleh, melalui mana-mana kontrak yang mereka akan buat, mengenakan liabiliti kepada pihak ketiga. Contohnya, jika kontraktor membuat perjanjian kontrak dengan subkontraktornya atau pembekalnya atau pekerjanya, dengan menyebut bahawa, bayaran kepada mereka itu akan menjadi tanggungjawab kilen maka ini tidak dibolehkan. Walau bagaimanapun situasinya menjadi berlainan jika ada akujanji atau sebarang bentuk pengesahan klien itu untuk mengambil tanggungjawab tersebut yang akan dibincangkan selepas ini).

Bunni, N. G. (1991)[13] menyatakan bahawa obligasi majikan/klien ialah untuk membayar dan melakukan pembayaran itu secara berperingkat-peringkat mengikut masa yang telah ditetapkan di dalam kontrak. Bunni, N. G.[14] membincangkan hal ini dari perspektif format kontrak yang dikeluarkan oleh FIDIC (yang pada asasnya pada pandangan penulis menjadi inti kepada format perjanjian kontrak JKR (JKR 203). Perkara ini juga ditekankan di dalam pengurusan kontrak (melibatkan pembayaran) di Malaysia, di mana Mohamad Gading (1988)[15] semasa membincangkan kontrak JKR, menyebut bahawa syarat-syarat kontrak memperuntukkan kontraktor akan dibayar secara progresif atas kerja-kerja yang dibuat dan bahan-bahan di tapak bina yang diserah, dan,
"Bayaran ini adalah perlu untuk memberi kontraktor aliran tunai yang perlu, bagi membiayai operasi kerjanya”.

Perbincangan beliau itu nampaknya turut menjuruskan dan terpakai juga kepada prinsip am pembayaran kepada pembekal. Ia juga turut terpakai kepada buruh kontraktor tersebut. Prinsip asas mengenai tanggungjawab yang serupa terpakai juga sebaliknya, iaitu dari kontraktor kepada kliennya. Di dalam hal ini, Marsh, P. D. V.[16] menyebut bahawa peraturan umum mengenainya adalah jelas iaitu bahawa kontraktor utama (induk) adalah bertanggunjawab kepada majikan/kliennya bagi bahan-bahan yang dibekalkan dan mutu kerja yang dilaksanakan oleh sesuatu subkontraktor, tanpa mengira sama ada ianya subkontraktor yang dinamakan ataupun tidak, kecualilah tanggungjawab itu dengan nyatanya dihadkan di bawah terma-terma kontrak utama itu sendiri. Dalam kontek ini, Marsh sebenarnya merujuk keputusan Mahkamah House of Lords dalam kes Gloucester County Council lwn. Richardson (1969)[17], yang telah memutuskan seperti di atas.

Perkara-perkara yang dibincangkan di atas adalah sejajar dengan prinsip asas undang-undang kontrak bahawa balasan (yakni bayaran di pihak klien dan kerja (termasuk bahan-bahan) di pihak kontraktor) perlulah bergerak dari penerima janji (Anson, W. 1975)[18]. Menurut Anson, W.[19] lagi,

"Ini bermaksud bahawa pihak-pihak yang ingin menguatkuasakan kontrak mestilah berupaya menunjukkan bahawa dirinya sendiri telah memberi balasan (consideration) untuk janjinya kepada pihak satu lagi”.

Peraturan asas berkaitan kegagalan dan kesan kegagalan membayar oleh kontraktor kepada subkontraktornya, pembekalnya dan buruh-buruh atau pekerja-pekerjanya juga perlu dilihat. Pada asasnya, seperti dinyatakan oleh Marsh, P. D. V. (1988)[20], biasanya kontrak adalah di antara majikan atau klien dengan kontraktor utama dan tiada hak dan tanggungjawab kontrak di antara majikan/klien dengan subkontraktor (serta pembekal kontraktor dan buruh kontraktor). Oleh itu jika barang-barang yang dibekalkan atau kerja yang dijalankan terdapat kecacatan, maka remidi majikan atau klien adalah terhadap kontraktor utama,

....dan jika kontraktor utama gagal membayar kepada sub-kontraktornya untuk kerja-kerja yang dilaksanakan atau barang-barang yang dibekalkan, maka subkontraktor itu tiada perlindungan terhadap mqjikan/klien " (Marsh, P. D. V.[21]).

Namun begitu perlulah diingat bahawa tuntutan bayaran dari sub-kontraktor boleh menjadi isu yang emosi kepada subkontraktor dan kontraktor (Gray, C. dan Flanagan, R., 1989)[22]. Menurut Gray, C. dan Flanagan, R. seterusnya[23], penalti bagi kegagalan untuk menyetujui dan menyelesaikan sesuatu tuntutan (misalnya tuntutan subkontraktor) biasanya menjadi mahal kerana ia mungkin dirujuk ke mahkamah atau timbangtara (yakni melibatkan kos-kos kepeguaman, mahkamah dan penimbangtaraan yang sepatutnya boleh dielakkan jika isu itu boleh diselesaikan dengan baik di peringkat awal-awal lagi). Ini berdasarkan hakikat bahawa bentuk kontrak, misalnya projek pembinaan, itu sendiri akan memungkinkan selalu wujud pertikaian antara pihak-pihak (Oberlender, G. D. 1993)[24], misalnya di antara klien dengan kontraktor dan kontraktor dengan sub-kontraktornya, pembekalnya dan buruh-buruhnya. Oleh itu amat jelas betapa pentingnya pentadbiran aliran kewangan (pembayarannya) dalam kontrak dengan memahami dahulu prinsip-prinsip asasnya.

KEPERLUAN DAN HAK BAGI PENGKHUSUSAN DAN PENGGABUNGAN KEMAHIRAN DALAM KONTRAK-KONTRAK KERJA

Marsh, P. D. V.[25] ada menyebut bahawa aktiviti-aktiviti industri moden (sudah tentunya termasuk industri pembinaan) adalah berlandaskan pengkhususan dan penggabungan kemahiran dan kepakaran untuk mewujudkan integrasi tanggungjawab kontraktor maka bahagian tertentu kerja-kerja itu akan disub-kontrakkan atau mengandungi bahagian-bahagian yang jualbina . Marsh, P. D. V[26] seterusnya menyatakan bahawa di dalam industri binaan, cuma lebih kurang satu pertiga dari seluruh kerja kontrak yang dibuat oleh kontraktor, dan yang lainnya disubkan seperti kerja-kerja memplaster, memasang jubin, pengetaran dan seumpamanya. Maka dari sinilah lahirnya subkontraktor kontraktor, pembekal bahan kepada kontraktor dan buruh kontraktor, yang menjadi inti disertasi ini.

Marsh, P. D. V.[27] menekankan bahwa majikan/klien tiada otoriti untuk halang kontraktor dari subkontrakkan bahagian-bahagian tertentu kerjanya, kecualilah dinyatakan dengan nyata atau tersirat di dalam kontrak bahawa kerja-kerja berkenaan (atau yang tertentu) itu mesti dilaksanakan sendiri oleh kontraktor utama:

"Oleh itu untuk maksud praktikal, kontraktor adalah bebas untuk memberi sub-kontrak kerja " (Marsh, P. D. V.)[28] .

Dalam pengurusan kontrak kerja Kerajaan di dalam melaksanakan dan menggunakan haknya melantik subkontraktornya sendiri (termasuk mencari pembekal dan buruh-buruhnya), kontraktor diberi kebebasan untuk memilih sesiapa sahaja yang dia suka, kecuali dia hendaklah juga mematuhi beberapa keperluan minima perundangan ( Mahadevan, A. 1988[29]). Di antara keperluan minima perundangan yang dimaksudkan ialah:
i. Jika kontraktor ingin melantik subkontraktor atau buruh tukang paip, maka tukang paip itu mestilah yang berlesen;

ii. Jika dia ingin melantik subkontraktor atau buruh elektrikal, maka orang itu mestilah memiliki sijil kekompetenan; dan mesti

iii. Buruh-buruhnya didaftarkan di bawah Akta Pekerjaan 1955, Akta Keselamatan Sosial Pekerja 1969, dan bagi buruh-buruh tertentu, memiliki sijil pengesahan yang dikeluarkan oleh Lembaga Pembangunan Industri Binaan Malaysia di bawah Akta Lembaga Pembangunan Industri Binaan Malaysia 1994.

Hak kontraktor melantik sub-kontraknya sendiri atau pembekalnya sendiri atau pekerjanya sendiri itu juga tidaklah mutlak kerana di bawah klausa (fasal) 27 Syarat-Syarat Kontrak (Format JKR 203)

i. Sub-kontraktor perlu mendapat persetujuan klien, dan

ii. Semua sub-kontraktor yang hendak diambil kerja itu hendaklah diambil bekerja dari dalam Daerah di mana kerja itu terletak (atau jika tiada, dari Negeri di mana kerja itu terletak).

TANGGUNGJAWAB KONTRAKTOR MEMBAYAR KEPADA SUBKONTRAKTORNYA DAN PEMECAHAN BAYARAN - PELAKSANAAN MASA KINI

Apa yang pasti ialah apabila kontraktor itu melantik subkontraktornya sendiri, pembekalnya sendiri dan pekerjanya sendiri maka kontraktor itu sendiri perlu bertanggungjawab kepada apa-apa perhubungannya dengan mereka dan ini termasuklah pembayaran. Ini adalah prinsip asasnya sahaja, dan telahpun dinyatakan sebelum ini.

Namun begitu, seperti dinyatakan oleh Mahadevan, A[30]. oleh kerana situasi ekonomi masakini, sebahagian subkontraktor dan pembekal ingin kepada bayaran terus dari kerajaan untuk mempastikan mereka akan memperolehi bayaran atas perkhidmatan yang diberi dan barang-barang/bahan-bahan binaan yang dibekal. Mereka biasanya ingin suatu Surat Ikatan Serahhak ditandatangani sebelum memberi perkhidmatan atau menyerahkan bahan-bahan binaan.

Pada masa kini Kerajaan bersetuju membenarkan serahhak bayaran sedemikian (dengan asas pertimbangan dari kes ke kes) dan kini ada kemungkinan untuk mempunyai beberapa serahhak pelbagai dalam kontrak-kontrak tertentu ( Mahadevan, A.[31]). Ini dapat dilaksanakan dengan terbitnya Pekeliling Perbendaharaan Bil. 17 Tahun 1985 dan Surat Pekeliling Perbendaharaan Bil. 15 Tahun 1989.

Persoalannya, adakah pelaksanaan sedemikian adalah suatu "serahhak" mengikut takrif ketatnya, atau ia lebih beranjak kepada arahaliran pelaksanaan beralih (seperti huraian Major, W. T. 1975[32])?
Sekali imbas, jika dilihat dari perspektif modus operandinya, perkara-perkara mengenai:

i. Subkontraktor kontraktor;

ii. Pembekal kontraktor; dan

iii. Buruh kontrak

yang diserahkan kerja atau perkhidmatan kontrak kepada mereka oleh kontraktor (disebut juga kadangkala sebagai kontraktor utama), adalah seperti serahhak kerja atau perkhidmatan . Namun dari segi kesan undang-undang, sebenarnya ini bukan serahhak, tetapi adalah konsep pelaksanaan beralih. lanya salah suatu cabang kekecualian (exception) kepada larangan serahhak (yang dilarang di bawah undang-undang kontrak, kecuali dipersetujui oleh satu lagi pihak, iaitu klien (Anson, W. 1975[33]). Prinsip undang-undang yang membenarkan pelaksanaan beralih ialah qui facit per alium facit per (yang bermaksud, seseorang dikira melakukan sendiri apa-apa yang dilakukan oleh orang lain). Prinsip ini telah diperkenalkan di dalam kes British Wagon Company lwn. Lea & Co. (1880)[34] . Dalam kes ini, fakta yang relevan adalah seperti berikut:

Parkgate Wagon Company (iaitu Plaintif Bersama dalam tindakan undang-undang ini) telah bersetuju menyewakan sejumlah wagon keretapi kepunyaannya kepada Defendan dan termasuk membaiki kerosakan-kerosakannya. Syarikat Parkgate telah digulung dan ia telah menyerahkan hak penyewaan dan pembaikiannya dan liabiliti-liabilitinya itu kepada British Wagon Company. Defendan menghujjah bahawa kontrak itu tamat apabila plaintif melakukan perbuatan itu dan enggan menerima perkhidmatan British Wagon Company. Mahkamah memutuskan bahawa kontrak ini adalah berbentuk pelaksanaan beralih, dan ia boleh dilakukan.

Perkara mengenai konsep dan kesan pelaksanaan beralih dan termasuk kesan pembayarannya ada dibincangkan olch Anson, W. (1975)[35], yang menyatakan bahawa adalah dibolehkan bagi pihak berkontrak untuk melaksanakan kontrak di pihaknya secara pelaksanaan beralih, iaitu dengan cara mendapatkan seseorang lain melakukannya dengan memuaskan sepertimana dikehendaki di dalam kontrak. Anson, W.[36] menyebut,

"Kes-kes sedemikian kadang-kala secara longgar dirujuk sebagai suatu serahhak liabilili kontrak, tetapi mereka itu sebenarnya contoh-contoh kontrak pelaksanaan beralih”.

Anson, W.[37] seterusnya menekankan bahawa pihak-pihak asal dalam kontrak sahaja masih kekal bertanggungan atas kontrak dan hanya dia sebagai yang berhak untuk mendakwa untuk bayaran.

Di bawah Akta Kontrak 1950, peruntukkan yang relevan, termasuk yang membolehkan pelaksanaan beralih, ialah Seksyen 41. Seksyen 41 memperuntukkan seperti berikut:

"Jika ternyata dari keadaan perkara itu bahawa adalah menjadi niat pihak mana~mana kontrak bahawa mana-mana janji yang terkandung di dalamnya itu hendaklah dilaksanakan oleh pembuatjanji sendiri, maka yang sedemikian itu mestilah dilaksanakan oleh pembuat janji itu. Dalam perkara-perkara lain, pembuat janji atau wakil-wakilnya bolehlah menggunakhidmatkan seorang yang cekap untuk melaksanakannya ".

Perkara yang sama dibincangkan oleh Sinnadurai, V. (1980)[38] dan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Letchumi Amnial lwn. Nam Fong Housing Sdn Bhd ((1982)[39] . Secara mudah, di bawah statut Malaysia, pelaksanaan kontrak misalnya) di bawah konsep pelaksanaan beralih Hakim Lord Greene M.R. dalam kes Davies lwn. Collins (1945)[40] telah memutuskan:

"Dalam banyak kontrak apa yang dinyatakan ialah bahawa kerja hendaklah dilaksanakan dan tangan sebenar yang dikehendaki melakukannya bukan semestinya tangan pihak-pihak berkontrak itu sendiri; pihak yang satu lagi boleh menerima pelaksanaan yang dilakukan oleh pihak lain. Pihak berkontrak, tentunya adalah pihak yang masih bertanggungan. Dia tidak boleh menyerah hak liabilitinya kepada sesuatu subkontraktor, tetapi liabilitinya dalam kes-kes itu ialah mempastikan kerja dilaksanakan, dan jika tidak dilaksanakan dengan betul (proper) maka dia bertanggungjawab. Adalah suatu kesilapan untuk menganggap itu sebagai suatu serahhak kontrak; ia bukan serahhak”.

Perkara-perkara yang serupa mengenai kedudukan, perbezaan dan liabiliti serahhak dan subkontrak (berbentuk pelaksanaan beralih) termasuk pembayaran seperti di atas turut dibincangkan dan diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan di dalam kes Perkayuan OKS No. 2 Sdn. Bhd. lwn Kelantan State Economic Development Corporation (1995)[41] (yang antaranya merujuk keputusan kes State of Uttar Pradesh lwn. Salig Ram Sharma (1960)[42] .

Perkara perhubungan ini hendaklah difahami kerana, seperti dikatakan oleh Walker, A (1984)[43], alur komunikasi boleh menjadi celaru dan boleh melangkau kontraktor utama dan ini membahayakan pengurusann kontrak. Contohnya, pelaksanaan beralih perlu dibezakan dengan serahhak kerana menurut Horgan, M. O. C. dan Roulton, F. R. (1989)[44], serahhak adalah pemindahan sesuatu faedah, dalam mana sesuatu pihak dalam kontrak berhak kepadanya, kepada pihak lain (iaitu pihak ketiga kepada kontrak).

Jika pelaksanaan kerja boleh beralih, tentunya kaedah pembayaran dari klien boleh dialihkan iaitu dari membayarnya kepada kontraktor, klien terus membayar kepada pihak yang sebenarnya melaksanakan kerja atau perkhidmatan atau bekalan bahan itu.

Satu perkara lagi yang pasti, yang perlu dibincangkan ialah bahawa di dalam konsep pelaksanaan beralih, pihak-pihak asal dalam kontrak masih wujud (bersama-sama hak dan liabiliti di bawah kontrak) dan dengan itu jika kontrak ditamatkan maka subkontraktor, pembekal dan kontrak buruh itu juga turut tamat. Mahadevan, A. (1988)[45] menyebut bahawa pengambil kerja subkontraktor itu secara automatik ditamatkan apabila kerja kontrak ditamatkan dan sub-kontraktor tiada hak untuk menuntut (misalnya bayaran) terhadap Kerajaan atas sebarang kerja yang dilaksanakan atau barang-barang (bahan-bahan) yang dibekalkan. Ini diperuntukan juga dalam Fasal 27(b) Syarat-syarat Kontrak JKR 203 untuk kontrak-kontrak kerja Kerajaan iaitu:

"Maka hendaklah menjadi satu syarat dalam apa-apa sub-sewa yang mungkin berlaku bahawa pengambilan kerja subkontraktor di bawah subkontrak hendaklah tamat apabila sahaja tamatnya pengambilan kerja kontraktor di bawah kontrak ini, dan tiada apa jua pun tuntutan boleh dibuat oleh kontraktor dan/atau subkontraktor terhadap kerajaan bagi apa-apa kerja yang dibuat dan/atau bahan atau barang yang dibekalkan.

Dengan perbincangan di atas, dari perspektif pemecahan pembayaran klien projek terus kepada subkontraktor kontraktor, pembekal kepada kontraktor dan buruh kontraktor, perkara-perkara yang mesti dipertimbangkan ialah:

i. Sikap dan pandangan serta tafsiran pihak-pihak dalam kontrak terhadap kewujudan pihak-pihak berkenaan;

ii. Sikap, pandangan dan kesediaan pihak-pihak menyelesai pembayaran demi menjamin kelancaran projek.

iii. Bentuk pengambiltanggungan oleh kontraktor.

iv. Ketiadaan wujud liabiliti dan dilema baru mengenai pemecahan pembayaran itu.

v. Kedudukan subkontraktor dan pembekal kontraktor yang semakin penting dan menjadi semakin diminati dan diberi lebih tumpuan oleh kontraktor dalam pelaksanaan kerja.

vi. Tahap penyelesaian yang masing-masing pihak harapkan dengan mengambilkira perkara-perkara i hingga iv di atas; dan

vii. Metodologi terbalk yang boleh diwujudkan dengan mengambilkira semua perkara-perkara, situasi-situasi dan tujuan di atas.

Secara gambarajah, perbincangan dan penumpuan penekanan bagi maksud kertas ini adalah seperti Rajah 1 berikut:

Rajah 1 : Hubungan Klien, Kontraktor dan Subkontraktor

KLIEN

Adaptasi dengan penyesuaian dari kertas kerja Husnah Ab. Latif (1988).
("Contract Management -- Construction And Supervision")


Petunjuk:
@ Subkontraktor termasuklah pembekal dan kontrak untuk buruh
Perhubungan kontraktual di sisi perjanjian kontrak asal
Perhubungan pengurusan/kontraktual dalaman kontrak pelaksanaan beralih
Perhubungan pengurusan pemecahan bayaran

Bagi tujuan perbincangan ini, selain daripada yang telah dibincangkan sebelum ini, terdapat beberapa peruntukan-peruntukan standard di dalam perjanjian kontrak dan undang-undang bertulis yang perlu diambilkira dan dibincang di sini yang relevan juga bagi perbincangan ini. Peruntukan-peruntukan itu ialah:

i Beberapa fasal (klausa) dalam format perjanjian yang digunapakai di dalam kontrak kerja dan

ii. Akta Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia 1994 dan Akta Pekerjaan 1955.

Syarat-syarat perjanjian seragam yang digunapakai oleh Kerajaan ialah Format JKR 203 (yang pada pandangan penulis adalah didasarkan kepada Format FIDIC). Syarat-syarat perjanjian yang berhubung khusus dengan pekerja (terutama yang relevan dengan bayaran) ialah Fasal 16, 17, 20, 21 dan 22. Fasal 16 adalah mengenai pengambilan kerja pekerja; Fasal 17 mengenai kehendak-kehendak pematuhan kepada undang-undang bertulis tertentu; Fasal 21 mengenai pembayaran gaji; dan Fasal 22 mengenai pemecatan pekerja.

Peruntukan di dalam Akta Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia 1994 yang berkait dengan pekerja ialah mengenai pendaftaran akreditasi pekerja-pekerja binaan mahir. Peruntukan yang relevan ialah seksyen-seksyen 32, 33 dan 34 iaitu pekerja-pekerja mahir perlu mendaftar dan perlu ada akreditasi dan perakuan dari Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan Malaysia (yang disebut juga CIDB). Jenis pekerja binaan mahir ada diperuntukkan di Jadual Ketiga Akta. Namun begitu tiada peruntukan undang-undang di dalam Akta tersebut mengenai liabiliti bayaran upahan kepada pekerja-pekerja tersebut dan perkara-perkara berkaitan dengan pemecahan bayaran.

Peruntukan di bawah Akta Pekerjaan 1955 yang relevan ialah seksyen 33, iaitu mengenai liabiliti prinsipal (yakni klien projek) dan kontraktor serta subkontraktor bagi upahan buruh.

Dengan demikian, di bawah peruntukan seksyen 33 Akta Pekerjaan 1955, jika sesuatu prinsipal telah mengambil inisiatif membayar upahan kepada pekerja-pekerja kontraktor maka prinsipal dibenarkan oleh seksyen 33(2) Akta untuk mengutip balik bayaran itu dari kontraktor terbabit (misalnya memotong dari bayaran kemajuan prinsipal kepada kontraktor atau sub-kontraktor itu, atau mengambil tindakan mahkamah bagi mengutip balik pembayaran tersebut). Juga, prinsipal sedemikian mempunyai obligasi terus undang-undang di bawah seksyen 33(1) Akta Pekerjaan 1955 terhadap kegagalan kontraktor membayar upahan pekerjanya. Hal ini telah diputuskan di dalam kes Lembaga Kemajuan Tanah Persekutuan lwn. Mat Akhir bin Bakar dan beberapa orang lagi (1991)[46], di mana di dalam kes ini Lembaga Kemajuan Tanah Persekutuan (FELDA) telah dikenakan liabiliti membayar upahan 94 orang pekerja sebuah kontraktor FELDA (yakni yang menjalankan kerja-kerja kontrak untuk FELDA) yang tidak membayar upahan mereka di bawah kuatkuasa seksyen 33(1) Akta Pekerjaan 1955.

(Mengikut seksyen 2 Akta Pekerjaan 1955, "subkontraktor" bermaksud mana-mana orang yang berkontrak dengan sesuatu kontraktor untuk melaksanakan kerja semuanya atau mana-mana bahagian).

Fasal-fasal di bawah perjanjian mengenai subkontraktor kerja dan bekalan, terutama yang relevan dengan pembayaran adalah fasal-fasal 27, 47(c) dan 51(a) (iii) (v), (c) (iii): Fasal 27 mengenal sub-sewa dan menyerahhak, Fasal 47(c) mengenal jumlah yang hendak diperakukan dalam Perakuan Interim dan Fasal 51 (a) mengenai penamatan dan kuasa membayar kepada subkontraktor serta pembekal berkaitan.

Pada peringkat akhir projek, terdapat pula bayaran kemajuan kerja terakhir dan muktamad. Di dalam Syarat-syarat Kontrak, Fasal 48 adalah mengenai perakuan muktamad.

Intipati Fasal 48 Syarat-Syarat Kontrak relevan dengan kertas ini ialah:

(i) Kontraktor dikehendaki mengemukakan butir-butir penuh mengenai semua tuntutan yang dibuatnya dahulu dengan disertakan dokumen-dokumen sokongan, termasuk:
- akuan subkontraktor dinamakan; dan
- akuan-akuan pembekal dinamakan

(ii) Klien (kerajaan) membenarkan semua pembayaran atau perbelanjaan di pihak Kerajaan;

(iii) Perakuan Muktamad hendaklah menyatakan apa-apa baki muktamad yang kena kerajaan bayar kepada kontraktor, dan

(iv) Kontraktor mengemukakan akuan berkanun, atau perakuan Jabatan Buruh bahawa bayaran kepada pekerja-pekerja termasuh buruh subkontraktor buruh sahaja telah dibuat oleh kontraktor, dan lain-lain caruman berkanun (KWSP dan PERKESO).

Nampaknya pengemukaan Akuan Berkanun oleh kontraktor bukanlah satu kemestian (syarat wajib) kerana ia boleh diganti dengan surat perakuan Jabatan Buruh. Satu lagi, didapati isi akuan berkanun ini cuma pengesahan pembayaran upah kepada buruh. Bagaimana pula dengan pengesahan kontraktor bahawa semua subkontraktor bagi kontraktor itu telah dibayar bahagian masing-masing? Tidak ada peruntukan di dalam Fasal 48 yang menghendaki sedemikian, dan dalam format akuan berkanun pun tidak ada pernyataan sedemikian.

Fasal 48 dan format akuan berkanun itu juga tidak menyebut mengenai indemniti kontraktor kepada kerajaan atas apa-apa kemungkinannya membayar atau tidak memaklum (sepenuh atau memaklum sebahagian) mengenai pembayaran kepada subkontraktor kontraktor dan pembekal kontraktor, atau atas apa-apa pemecahan pembayaran yang kerajaan buat terus kepada subkontraktor kontraktor atau pembekal kontraktor atau buruhnya.

ISU-ISU PEMECAHAN PELAKSANAAN DARI PERSPEKTIF PELAKSANAAN BERALIH: ANJAKAN PARADIGMA PELAKSANAAN KONTRAK

Daripada kajian literatur yang dibuat, didapati pada asalnya kontrak hanyalah melibatkan dua pihak sahaja, iaitu klien dan kontraktor. Ini bukan sahaja melibatkan pelaksanaan tetapi juga melibatkan bayaran.

Namun demikian dunia pengurusan projek yang semakin komplek dan kerja menjadi lebih tertumpu kepada pengkhususan dan kepakaran yang pelbagai. Ini menjadikan kerja-kerja kontrak juga perlu dipecah-pecahkan menurut pengkhususan dan kepakaran, iaitu mengikut segmen-segmen kerja, bahagian-bahagian kerja, jenis-jenis kerja dan lain-lain berdasarkan pengkhususan dan kepakaran pihak yang melaksanakannya.

Secara gambarajah, ianya bolehlah dinyatakan seperti Rajah 2 berikut:

Rajah 2 : Pemecahan dan Pengkhususan Kerja

Ini menjadikan perlunya memecahkan dan mengagihkan kerja kepada pihak-pihak lain untuk dilaksanakan. Kaedah ini dibenarkan oleh undang-undang kontrak di bawah undang-undang lazim (common law) dan di bawah Akta Kontrak 1950.

Namun begitu dalam memecah dan mengagihkan kerja timbul pula anomali dan isu undang-undang iaitu mengenai kerja yang perlu dilaksanakan sendiri oleh kontraktor (yakni yang tidak boleh diserah kepada pihak-pihak lain) dan yang boleh dilaksanakan (diserahkan pelaksanaannya) kepada pihak-pihak lain.

Undang-undang di Malaysia mengenai hal ini telahpun dengan jelas memutuskan hal ini. Secara gambarajah, bolehlah ianya digambarkan seperti Rajah 3 berikut:
Rajah 3: Pengagihan Pelaksanaan Kerja

Yang menjadi tumpuan kajian ini ialah kontrak kerja yang boleh diagih pelaksanaannya.

Bagi pelaksanaan kerja yang boleh diagihkan itu pula, ia mengandungi dua bentuk, iaitu dalam bentuk serahhak pelaksanaan (assignment of performance) dan pelaksanaan beralih (vicarious performance). Namun dalam kedua-dua keadaan, liabiliti pelaksanaan kontrak utama (main contract) masih di bahu kontraktor utama (Hughes, G. A. & Barber, J. N.,1992[47] dan kes Young & Marten lwn. McManus Child (1969)[48] .

Bagi serahhak pelaksanaan, mengikut undang-undang yang terpakai di Malaysia, ianya mesti ada kebenaran (consent) pihak yang satu lagi (yakni klien dalam kes kerja-kerja kontrak). Dan bagi pelaksanaan beralih, tiada kebenaran sedemikian diperlukan, dan pelaksanaan kontrak masih lagi dianggap seolah-olah dibuat oleh kontraktor (pelaksana asal) (Robinson, N. M. & Lavers, A. P. 1988[49]).

Secara gambarajah, ia berbentuk seperti Rajah 4 berikut:

Rajah 4 : Bentuk Pelaksanaan Boleh Agih
Pelaksanaan Boleh Diagih
Pelaksanaan Boleh Diagih
Serahhak Pelaksanaan Pelaksanaan Beralih

Dengan itu, pada prinsip umumnya, pelaksanaan beralih sahaja yang dibolehkan.

Dalam kontrak kerja, perkara-perkara di atas turut terpakai. Ini termasuklah kontrak-kontrak kerja dengan kerajaan masa kini, di mana konsep pelaksanaan beralih telah diiktiraf.

Selain daripada itu terdapat juga pihak lain yan. terlibat di dalam kontrak pelaksanaan beralih ini selain kerja itu sendiri, iaitu pembekal dan buruh. Dari perspektif ini, pihak-pihak tersebut dikenali sebagal subkontraktor bagi kerja, subkontraktor pembekal bagi kontraktor dan buruh (terutama yang berkonsep "kong").

Secara gambarajah, ianya seperti Rajah 5 berikut:

Rajah 5 : Pecahan-Pecahan Pelaksanaan Beralih

Pada masa ini telah terdapat fasal-fasal tertentu di dalam dokumen perjanjian kontrak (di antara kontraktor dan kerajaan) yang menyentuh perkara-perkara berkaitan pelaksanaan beralih.

Penumpuan kajian ini adalah kepada perkara-perkara berikut:

i. Kontrak-kontrak kerja (jalan dan bangunan) sahaja; dan

ii. yang pelaksanaannya berbentuk pelaksanaan beralih; dan

iii. dalam bidang subkontrak (kerja, bekalan dan buruh); dan

iv. subkontrak-subkontrak itu adalah bagi subkontrak-subkontrak bagi kontraktor itu sendiri.

ISU-ISU PEMECAHAN PEMBAYARAN DARI PERSPEKTIF PELAKSANAAN BERALIH

Satu ciri terpenting lanjutan kepada pelaksanaan beralih dalam kontrak kerja ialah mengenai pemecahan pembayaran kepada plhak-pihak pelaksana bagi pelaksanaan beralih itu sendiri. Isu ini menjadi penting kerana rata-rata akibat dari pengalaman pahit subkontraktor-subkontraktor berkenaan berkaitan pembayaran (yakni masalah pembayaran oleh kontraktor kepada mereka - tidak dibayar, cuma dibayar sebahagian, lewat dibayar dan seumpamanya).

Akibat pengalaman tersebut maka mereka telah meminta agar bayaran terus dibuat oleh klien (kerajaan atau badan berkanun) kepada mereka sendiri. Dari kajian literatur didapati cara ini memang dibenarkan oleh undang-undang yang terpakai di Malaysia. Malah ia kini telah menjadi kaedah alternatif pembayaran pelaksanaan kontrak kerja yang semakin penting dan semakin popular pada masa kini.

Pada masa yang sama, bagi memenuhi kehendak-kehendak di atas, kerajaan telahpun membenarkan pemecahan pembayaran seperti itu dan telah dimasukkan beberapa fasal di dalam syarat-syarat perjanjian kontrak kerja - dan ini termasuklah menetapkan tanggungjawab pembayaran.

Dari segi pengurusan kontrak pula, format-format Borang tertentu telah diperkenalkan. Ia dikenali sebagai Borang Surat Ikatan Serahhak Bayaran. Namun begitu borang Surat Ikatan Serahhak Bayaran ini sendiri menimbulkan kekeliruan dan boleh mewujudkan anomali undang-undang. Ini kerana dari analisis literatur yang telah dibuat, sepatutnya ia bukannya serahhak bayaran tetapi pemecahan bayaran bagi pelaksanaan beralih.

Satu lagi perkara penting ialah mengenai konflik kepentingan di pihak Kerajaan kerana Kerajaan tidak mahu dikenakan apa-apa liabiliti di sisi undang-undang apabila ia melaksanakan proses pemecahan pembayaran di bawah pelaksanaan beralih itu. Jadi nampaknya ini menjadi suatu pra-syarat utama di pihak Kerajaan sebelum proses pemecahan pembayaran itu boleh diteruskan di dalam sesuatu kontrak kerja.

Namun begitu, dengan mengambilkira asas dan tujuan utama yang menjadi teras pelaksanaan kerja itu untuk kerja itu siap seperti dikehendaki (yakni dengan mengambilkira tempoh, kos dan faedah darinya), maka kedua-dua pihak iaitu klien dan kontraktor mempunyai tujuan yang serupa. Dengan itu Kerajaan bertindak seperti pihak pemudahcara berkepentingan (interested facilator), dan perlu mencari jalan menyelesaikan isu-isu pembayaran dengan mengambilkira pra-syarat di atas.

Dengan demikian nampaknya penekanan yang lebih ialah kepada penyelarasan prosidur pemecahan pembayaran, dengan matlamat-matlamatnya di pihak Kerajaan ialah:

i. pelaksanaan projek berjalan lancar dan siap di dalam tempoh yang ditetapkan dan kos yang dianggarkan;

ii. memudahkan dan melicinkan pelaksanaan projek.

iii. memudahkan dan melicinkan proses pembayaran dan pemecahan pembayaran, dan

iv. kerajaan tidak dikenakan liabiliti undang-undang semasa proses mencapai matlamat di atas.

Perkara iv di atas menjadi penting bagi maksud untuk dilaksanakan semasa kontrak kerja itu sedang berjalan dan bayaran kemajuan kerja sedang dibuat berperingkat-peringkat mengikut kemajuan kerja. Dengan demikian fokus utama perbincangan di dalam kertas ini, bagi maksud ini, ialah pada tahap atau peringkat tersebut, dan juga termasuk bayaran akhir.

Kesimpulan aspek-aspek teoritikal dalam hal ini bolehlah dirumuskan dalam bentuk Rajah 6 berikut:

Rajah 6 : Rumusan Isu Pemecahan Pembayaran

Catatan:

Bayaran 1* Ada permohonan dan pengesahan pihak-pihak

Persetujuan kerajaan + indemniti kontraktor

Keperluan format-format borang,

Bayaran 2* Ada akuan berkanun pengesahan + indeminti


[1] Marsh, P.D.V. 1988. Constracting for Engineering Construction Project. Edisi Ketiga. Essex: Gower Publishing Co. Ltd. m.s.42

[2] Major, W.T. 1978. The Law of Contract. Edisi Kelima. Playmouth: McDonald & Evans Ltd. m.s.171

[3] {1915] A.C. 847

[4] [1962] A.C. 446

[5] Op. cit. Nota kaki 2. m.s. 35

[6] Guest, A.G. (ed.). Anson’s Law of Contract. 1975. Edisi Keduapuluh empat. Oxford: Oxford University Press. M.s. 422

[7] Ibid. Nota kaki 2.m.s. 179

[8] [1831] 2 B.& Ad. 303

[9] Cadmon, D. & Austin-Crowe, L. 1983. Property Development. Edisi Kedua. New York: F.N. Spon Ltd. m.s. 132

[10] Ibid.

[11] Ibid. m.s. 133

[12] Op. cit. Nota kaki 6. m.s. 397

[13] Bunni, N.G. 1991. The FIDIC Form of Contract. Edisi Keempat. Oxford: BSP Professional Books.

[14] Ibid.

[15] Mohamad Gading. 1988. Money Talk Under the Contract. Kertas kursus pentadbiran kontrak 25-28 Mei 1988. Kuala Lumpur: Jabatan Kerja Raya & Jabatan Peguam Negara.

[16] Op. cit. Nota kaki 1. m.s. 43

[17] [1969] 1 A.C. 847

[18] Op.cit. Nota kaki 6. m.s. 43

[19] Ibid.

[20] Op.cit. Nota kaki 1. m.s. 201

[21] Ibid.

[22] Gray, C. & Flanagan, R. 1989. The Changing Role of Specialists and Trade Contractors. London: CIOB (Artikel Week, R. “The Management of Subcontractors”)

[23] Ibid.

[24] Oberlender, G.D. 1993. Project Management for Engineering and Construction. New York: McGraw-Hill Inc. m.s. 161-162

[25] Op. cit. Nota kaki 1. m.s. 201

[26] Ibid.

[27] Ibid. m.s. 202

[28] Ibid.

[29] Mahadevan, A. 1988. Subcontracting and Administration of Prime Costs (P.C.) and Provisional Sum Items. Kertas Kursus Pentadbiran Kontrak 25-28 Mei 1988. Kuala Lumpur: Jabatan Kerja Raya & Jabatan Peguam Negara.

[30] Ibid. m.s. 12

[31] Ibid.

[32] Op. cit. Nota kaki 2. m.s. 179-180

[33] Op. cit. Nota kaki 6. m.s.422

[34] [1880] 5 Q.B.D. 149

[35] Op. cit. Nota kaki 6. m.s. 422

[36] Ibid.

[37] Ibid.

[38] Sinnadurai, V. 1979. The Law of Contract in Malaysia and Singapore- Cases and Commentaries. Kuala Lumpur: Oxford University Press. m.s. 520-578.

[39] [1982] 2 M.L.J. 19

[40] [1945] 1 All E.R. 247

[41] [1995] 1 M.L.J. 1

[42] [1960] A.I.R. 543

[43] Walker, A. 1984. Project Management in Construction. London : Gower Publishing Limited. m.s. 197

[44] Horgan, M.O’C, & Roulston, F.R. 1989. The Foundation of Engineering Contract. London: E. & F.N. Spon Limited. m. s. 125

[45] Op. cit. Nota kaki 47. m.s. 13

[46] [1991] 1 M.L.J. 60

[47] Hughes, G.A. & Barber, J.N. 1992. Building and Engineering Claims in Perspective. Edisi Ketiga. Essex: Longman Scientific and Technical. m.s. 34

[48] [1969] 1 A.C. 454

[49] Robinson, N.M. & Lavers, A.P. 1988. Construction Law in Singapore and Malaysia. Singapura: Butterworths & Co. (Asia) Pte. Ltd. m.s. 112-114

PROFILE OF THE QUANTITY SURVEYING PRACTICE IN MALAYSIA

Fadhlin Abdullah and Ismail Haron
Faculty of Built Environment, Universiti Teknologi Malaysia, Skudai, Johor

This paper was presented in International Conference on Construction Industry, 24-24 Jun 2007, Universitas Bung Hatta, Padang, Indonesia.

ABSTRACT: This paper provides an insight on the findings of a survey undertaken on the profile of the quantity surveying practice in Malaysia. The framework of the survey is to examine current scenario and identify perceptions on future directions of quantity surveying practice in Malaysia. This was based on a survey of quantity surveying firms using semi-structured self-administered postal questionnaires. The results indicated that although current scenario is dominated by traditional practices, there is evidence that the practices have diversified from the traditional boundaries. Future directions of quantity surveying practice will be influenced by the country’s industrialization drive, structural transformation of the economy, future technology breakthroughs, the significance and importance of ICT in future construction activities and increased globalization of construction markets. The paper provides data that can be used for comparative purposes among international quantity surveying practices and as the basis to aspire to future challenges and needs.

Keywords: Quantity Surveying, current scenario, future perceptions

1. INTRODUCTION

Malaysia’s economic development and transformation process has created the environment for the development of the construction industry and fuelled growth in construction development projects. Quantity surveying practice plays an important role in any construction development projects. The environments for quantity surveying practice have changed along with the country’s rapid economic development. The roles of quantity surveyors have also evolved along with the changes. Future development prospects and changes will have implications on the development of the profession. On the other hand, there have been concerns in the past few years on the role and future of the quantity surveying profession (RICS, 1998). The QS Think Tank Report by the RICS has noted that many clients are critical of traditional quantity surveying services and are demanding a different and more comprehensive range of services (Page et.al., 2004).

Although there is a general lack of published data on the development and current scenario of the quantity surveying practice in Malaysia, anecdotal evidence suggests that the scenario in Malaysia parallels the findings by RICS. Hence, in order to aspire to future challenges and needs, a reliable understanding of the present situation as well as the future perceptions of the quantity surveying practice is required.

2. SURVEY DETAILS

The objectives of the survey are to examine the current scenario of the quantity surveying practice and identify future directions likely to be undertaken by them. A population survey of the 275 registered quantity surveying firms was undertaken with a 19% response rate. The survey was carried out by semi-structured self-administered postal questionnaires. The 19% response rate is low, but falls within the normal response range of postal surveys (Leedy, 1993; de Vaus, 1996). The respondent firms are divided into 3 categories of sizes and their characteristics generally fell within the respective sizes. Hence, the respondent firms were assumed to be representatives of the target population. Descriptive data analysis was adopted which involved organizing the data, generating categories, constructing and presenting explanations.

3. SURVEY FINDINGS

The survey findings are categorized into the structure of quantity surveying practice, current scenario of practice, research and development undertaken, usage of ICT, export of quantity surveying services, and identifying future directions of quantity surveying practice.

3.1 Structure of QS practice:

a. Category of registration of firms

There are 4 categories of registration status of firms and their breakdown is shown in Table 1.


b. Size of firms

Firms are categorized into 3 different sizes based on the data collected relating to the total number of workforce (inclusive of all categories of staff) as shown in Table 2. The Table also shows the breakdown of respondent firms into the various sizes. The scenario suggests that the firms are predominantly small to medium sized organizations where 90% of the firms have a total staff of 1-30.



c. The relationship between different category and size of firms

Figure 1 reflects that sole proprietor firms are small to medium sized firms where 28.8% are small and 17.3% are medium sized firms. Partnership firms are predominantly medium sized firms where 17.3% are medium sized firms. Body corporate firms are scattered over the different sizes with 11.5% small, 15.4% medium and 9.6% are large sized firms respectively. This suggests that small sole proprietor firms are the main type of firm.



d. Workforce
The number of workforce of respondent firms range from 1 to 100. The total number of workforce for all respondent firms in relation to the sizes of firms is shown in Table 3.



The workforce of respondent firms is categorized into professional, sub-professional and others as shown in Figure 2. Professional staffs are those with a degree in quantity surveying (which includes management staff consisting of directors, partners and associates). Sub-professionals are those with a diploma in quantity surveying. Others include other technical and non-technical staff. 



e. Turnover
The turnover of respondent firms ranges from RM80,000.00 to RM8 million. Based on the data collected, the turnover of respondent firms can be divided into 4 different ranges. The total turnover for all respondent firms is shown in Table 4. 



The survey also observes that there is a positive correlation between the number of workforce and turnover of respondent firms. Generally smaller firms with a lower number of workforces have a lower turnover as compared to larger firms with a higher number of workforces.

f. Age of firms
The age of respondent firms range between 1 year old to more than 30 years old. Table 5 reflects the age of firms in relation to size. Table 5 reflects that while longevity of firms still remains a feature of the profession, new small firms are dominating the practice in terms of numbers.



3.2 Current scenario of practice

a. Main clients

Clients are categorized into the public and private sectors. The main client is determined by the percentage of income derived from the clients. 63.8% of the total income (i.e. the sum of income for all respondent firms) is derived from the private sector clients while 36.2% is derived from public sector clients. This reflects that the private sector is the major client of the respondent firms.

b. Types of work undertaken

The ranges of different types of work undertaken by respondent firms are shown in Table 6 which indicates that all the respondent firms undertook building works. 51.7% of the respondent firms undertook civil and infrastructure works but the civil and infrastructure works undertaken as a percentage of total work is lower than building works. Other types of works undertaken include marine and independent review consultancy. The survey also observes that there are no significant differences in terms of the types of work undertaken by firms of different sizes.



c. Services provided

Services provided by respondent firms are categorized into basic and additional services. The breakdown between basic and additional services provided by respondent firms of different sizes is shown in Table 7. Generally, basic services accounted for around 80% of services provided by all firms. On the other hand, additional services accounted for less than 20% of total services rendered by almost 24% of small firms, 46% of medium firms and 60% of large firms.



Table 8 provides an indication that the main basic services provided by respondent firms is preparation of preliminary estimates and cost plan, followed by valuation of work for interim valuation, preparation of BQ/tender documents, preparation of final accounts and preparation of tender reports. It is also observed that the trend is similar in all categories of firm.

         Table 8: Basic services provided by respondent firms

 
Table 9 indicates that the types of additional services provided by firms of all sizes include feasibility studies, preparation of pre-qualification documents, preparation of BQ for specialist works, pricing of BQ for negotiated tenders, preparation of cost analysis and cost planning, contractual advice, certification of project accounts, and technical & construction cost auditing.

It can be deduced from Table 9 that feasibility studies is the main type of additional services provided by all categories of firm. Other additional services undertaken by medium and large firms include management contracting, loss and expenses claim, project management, and evaluation of contractual claims.

Although generally the percentage of the additional services provided accounted for less than 20% of total services provided, the scenario indicates that the firms have expanded their scope of services to meet changing needs of the industry.

           Table 9: Additional services provided by respondent firms




3.3 Measurement Tools

The survey reveals that the main measurement tools used by respondent firms are scale rulers and calculators. Other tools used include measurement software, digitizers and CAD. Figure 3 shows the percentage of respondent firms using the various measurement tools.
                       


3.4 Research & Development

Research and development (R&D) activities undertaken by respondent firms are minimal where only 23% of the respondent firms are involved in R&D activities. However, 77% of the respondent firms have indicated their willingness to participate in future R&D activities. Areas of future R&D anticipated by the respondent firms centered on the development of computer software for QS practice.

3.4 The use of information communication and technology

The computerisation rate of respondent firms in relation to the size of firms is shown in Table 10 which ranges between 8% to 100%.



The commonly used software are general office application software with software in the Ms Office group being the most popular. On the other hand, the most commonly used specialist software are for estimating, measurement and documentation of BQ.

Almost 85% of firms are involved in exchanging various data information electronically. The main type of data exchanged electronically is BQ, followed by specifications, contract administration data, cost data, architectural drawings, engineering drawings, product information and other consultant drawings. Figure 8 shows the percentage of respondent firms (i.e. those involved in exchanging data electronically) in relation to the different types of data exchanged electronically.

Table 11 shows the availability of on-line services among respondent firms. Majority of the firms have more than one form of on-line services.


The respondent firms have demonstrated a low external direct computing links and networking. Table 12 indicates that the major computing links and networking are with clients, other affiliated branches and contractors.



3.5 Export of QS services

Only 13.5% of the respondent firms have rendered their services outside Malaysia. The main reason cited by respondent firms for not venturing outside Malaysia is no opportunity, followed by insufficient capability and insufficient resources. The survey also reveals that the sizes of respondent firms involved in exporting QS services varies where 1.9% are small firms, 7.8% are medium firms and 3.8% are large firms.

Main markets outside Malaysia are Singapore and China; other markets include Vietnam, Thailand, Dubai, Qatar, India, Indonesia, Brunei and England. Firms indicated that income derived from outside Malaysia ranges between 2% to 30% of their total income.

Modes of securing projects outside Malaysia include appointment by Malaysian private developers, contractors or investors, bidding as consultants, as sub-consultant to overseas affiliate offices, and as a part of other Malaysian teams. Building works accounted for between 90-100% of total works undertaken by firms outside Malaysia while civil & infrastructure works accounted for between 5-10%. Basic services are the main type of services provided by these firms.

3.6 Future directions

In identifying their future directions, 77% of the respondent firms have listed more than one option. Table 13 indicates the future directions likely to be undertaken by respondent firms.
 


3.7 Future directions

 Table 14 indicates the non-basic QS services that respondent firms intend to undertake in the future. The scenario suggests that firms are diversifying their services in meeting the changing needs of the industry.

Table 14: Non-basic QS services that respondent firms intend to undertake in the future

 
4. CONCLUSION

The survey indicated that there are considerable variations of quantity surveying firms identified by ownership structure, age, financial size and total workforce. Although current scenario is dominated by traditional practices, there is evidence that the practices have diversified from the traditional boundaries. However, investment in R & D by quantity surveying practice is minimal, and income from outside Malaysia is particularly low. There is substantial usage of ICT among quantity surveying firms. Future directions of quantity surveying practice will be influenced by the country’s industrialization drive, structural transformation of the economy, future technology breakthroughs, the significance and importance of ICT in future construction activities and increased globalization of construction markets.

5. REFERENCES
Burnside, K. and Westcott (1999). A.J. Market Trends and Developments in QS Services, RICS Foundation Research Paper Series. RICS
Carrick, H.G. (2000). Profitable QS Practice – Benchmarking Business Performance, in Proceedings of the 2000 PAQS Congress. Cairns.
De Vaus, D.A. (1996). Surveys in Social Research. UCL Press Limited. London
Leedy, Paul D. (1993). Practical Research: Planning and Design. Macmillan Publishing. New York
Lin, S.Y (1994). The Malaysian Economy, 1957-1991: An Overview in Naidu, S. and Noor, S.M. (Eds.), Malaysian Development Experience: Changes and Challenges, National Institute of Public Administration, Kuala Lumpur, pp.10-45.
Lowry, J. (2003). The Future of Quantity Surveying in the Asia Pacific Region – An Australian Perspective, in Proceedings of the 2003 PAQS Congress. Tokyo.
Malaysia (1991). Malaysia: The Way Forward (Vision 2020). Government Printers. Kuala Lumpur.
Meyer, T. and Nkado, R. (2001). Competencies of Professional Quantity Surveyors: A South African Perspective. Construction Management and Economics, 19, pp.481-491.
Ong, H.T. (1999). Challenging Roles for Quantity Surveyors in Malaysia, in Proceedings of the Quantity Surveyors National Workshop. Kuala Lumpur.
Page, M., Pearson, S. and Pryke, S. (2004). Innovation and Current Practice in Large UK Quantity Surveying Firms, RICS Foundation Research Paper Series. RICS.
Royal Institution of Chartered Surveyors (1991). Quantity Surveying 2000: The Future Role of the Chartered Quantity Surveyor. RICS.
Royal Institution of Chartered Surveyors (1998). The Challenge of Change, QS Think Tank 1998, Questioning the Future of the Profession. RICS.
Smith, P. (2000). Information Technology and the QS Practice, in Proceedings of the 2000 PAQS Congress. Cairns.

Acknowledgements
The authors would like to thank the Board of Quantity Surveyors Malaysia and the Institution of Surveyors Malaysia for their funding and assistance in connection with this paper.

PEMANFAATAN ELEMENTAL COST ANALYSIS DALAM MENYIAPKAN RENCANA ANGGARAN BIAYA KASAR YANG MENGGUNAKAN METODE PERHITUNGAN KELUASAN LANTAI

Aifi A. I. Iswandi dan Sesmiwati
Jurusan Teknik Ekonomi Konstruksi
Universitas Bung Hatta

Kertas kerja ini di bentangkan dalam International Conference on Construction Industry, 21-24 Jun 2007, di Universitas Bung Hatta, Padang, Indonesia.

ABSTRAK: Menyiapkan Rencana Anggaran Biaya adalah satu tugas pokok dari Quantity Surveying. Untuk menyiapkan Rencana Anggaran Biaya ini ada beberapa cara yang dapat dimanfaatkan untuk menghasilkan perhitungan antara lain : Cara Keluasan Lantai, Cara Unit dan Cara Anggaran Kuantiti. Dari cara-cara tersebut diatas cara keluasan lantai adalah cara yang paling sering dimanfaatkan untuk menyiapkan Rencana Anggaran Biaya kasar pada saat feasibility study karena cara ini tidak membutuhkan gambar detail dan hasilnya mendekati tepat. Untuk mempercepat proses menyiapkan rencana anggaran biaya dengan cara ini dapat dimanfaatkan Element Cost Analysis yang merupakan informasi dari proyek sejenis yang telah selesai dikerjakan.

ABSTRACT: Preparing cost of estimate is one of the tasks that a Quantity Surveyor has to perform. There are 3 ways to prepare the cost of estimate. There are: Superficial Method, Unit Method and Approximate Quantity Method. From the 3 ways above, the superficial method is likely to use because this way does not need detail drawings and it is closely right. Using Elemental Cost Analysis can help us to prepare cost of estimate faster and easier.

Key Word: Cost of estimate, Superficial Method, Elemental Cost Analysis

I PENDAHULUAN
Menyiapkan Rencana Anggaran Biaya atas suatu pekerjaan membangun adalah salah satu layanan jasa yang dapat diberikan oleh seorang Quantity Surveyor baik dalam masa pra kontrak maupun post kontrak. Ada kalanya Pengguna Jasa meminta Quantity Surveying untuk menyediakan Rencana Anggaran Biaya dalam tempo waktu yang singkat yang biasanya pada saat feasibility study suatu proyek, tetapi terkadang Quantity Surveying diminta menyediakan Rencana Anggaran biaya suatu proyek dengan rinci biasanya pada saat pekerjaan tersebut siap dimulai.

Apabila keinginan Pengguna Jasa adalah tersedianya Rencana Anggaran Biaya dalam waktu singkat dengan rencana gambar yang belum terlalu lengkap maka Elemen Cost Analysis yang merupakan kumpulan informasi mengenai bangunan dapat dimanfaatkan sebagai rujukan sehingga keinginan Pengguna Jasa dapat dipenuhi.

Ada beberapa cara yang dapat dipakai oleh seorang Quantity Surveyor untuk menyiapkan Rencana Anggaran biaya yang diminta Pengguna Jasa. Baik itu Rencana Anggaran Biaya kasar maupun terinci.

II MENYIAPKAN RENCANA ANGGARAN BIAYA
Adapun beberapa cara yang dapat digunakan oleh seorang Quantity Surveyor dalam menyiapkan Rencana Anggaran Biaya antara lain :

1. Cara Anggaran Keluasan Lantai (Superficial Method)
Caranya ialah dengan mengukur luas lantai kasar dari suatu rencana pekerjaan atau yang dikenal juga dengan Gross Floor Area (GFA). Dengan mengalikan antara panjang dan lebar bagian dalam bangunan dan mengabaikan semua pembatas yang ada didalam bangunan tersebut.

Setelah luas didapat Quantity Surveyor perlu mengetahui biaya untuk satu meter persegi yang bisa didapatkan dengan merujuk pada biaya yang berlaku saat itu didaerah tersebut dan pada bangunan yang hampir sama. Misalnya :
Terdapat suatu rencana gambar ruko 3 lantai dengan ukuran 15 m x 8 m
Maka, keluasan lantai seluruh ruko tersebut adalah 15 x 8 x 3 = 360 m2
Jika diketahui pada saat itu harga 1 m2 untuk bangunan adalah Rp 200.000,-
Maka didapat bahwa anggaran kasar yang dibutuhkan adalah
360 m2 x Rp 200.00,- = Rp 7.200.000,-

Cara ini biasa digunakan terhadap rencana pekerjaan yang belum lagi memiliki gambar detail biasanya terbatas pada denah, tampak dan potongan. Cara ini juga biasa digunakan untuk meyiapkan rencana Anggaran biaya kasar dengan cepat untuk memenuhi keinginan Pengguna Jasa dalam mendapatkan gambaran biaya yang dibutuhkan untuk mendirikan bangunan. Perlu diingat bahwa item-item pekerjaan seperti external work, piling dan lain-lain tidak termasuk dalam perhitungan dengan cara anggaran keluasan lantai ini.

Adapun keuntungan-keuntungan menggunakan cara ini antara lain : pengguna jasa yang terkadang awam terhadap masalah konstruksi dapat memahami mengingat perhitungan Gross Floor Area tersebut mudah dipahami, anggaran biaya yang diminta dapat disediakan dengan cepat dan mudah walaupun dengan rencana gambar yang belum lagi lengkap, cara ini lebih tepat dibandingkan dengan cara perhitungan lain.

Sedangkan kerugian menggunakan cara ini antara lain : perhitungannya tidak melibatkan bentuk denah, tinggi yang juga merupakan faktor pembiayaan dan sulitnya membuat analisa harga jika hanya berpedoman pada hasil perhitungan dengan cara ini.

2. Cara Unit (Unit Method)
Cara menyiapkan anggaran biaya dengan metode ini adalah dengan menghitung bagian-bagian bangunan kedalam unit. Dengan kata lain biaya yang dihasilkan nantinya akan bergantung pada jumlah unit dan harga item per unit.

Misalnya : Sebuah bangunan rumah sakit membutuhkan 3000 unit tempat tidur dengan harga per unit Rp 700.000,- maka biaya total adalah 3000 x Rp 700.000,- = Rp 2.100.000.000

Keuntungan menggunakan cara perhitungan ini adalah : sangat tepat digunakan untuk bangunan yang tipikal dan merupakan cara yang paling mudah dalam menyiapkan anggaran biaya.

Sedangkan kerugian menggunakan cara ini adalah : akan menyulitkan dalam pemeriksaan kembali mengingat perhitungan tidak melibatkan ukuran serta bentuk item dan hasil yang didapat akan kurang tepat.

3. Cara Anggaran Kuantiti (Approximate Quantities)
Cara ini adalah cara yang paling baik dalam menghitung anggaran biaya rinci karena cara ini mengukur tiap item pekerjaan berdasarkan bentuk, ukuran dan spesifikasinya. Perhitungan seperti ini adalah perhitungan secara detil pada bangunan.

Cara ini membutuhkan rencana gambar yang lengkap dan detil serta mempertimbangkan biaya untuk pekerjaan preliminaries dan contingencies.

Keuntungan menggunakan cara ini antara lain : memudahkan pemeriksaan kembali mengingat cara ini membagi elemen pekerjaan menjadi kelompok-kelompok tertentu, memudahkan penyesuaian harga jika terjadi perubahan dikemudian hari.

Sedangkan kerugian menggunakan cara ini adalah : membutuhkan waktu untuk menyiapkannya dan semua gambar, detail dan spesifikasi yang berkaitan hendaknya lengkap.

Dari 3 cara yang dijelaskan diatas cara Anggaran Keluasan Lantai (Superficial Method)
adalah cara yang biasa digunakan pada saat feasibility study dan sangat berkaitan dengan Elemen Cost Analysis yang akan dibahas selanjutnya.

III ELEMEN COST ANALYSIS
Element Cost Analysis adalah kumpulan infomasi atau data mengenai elemen-elemen atau komponen-komponen utama dari bangunan sekaligus dikaitkan dengan harga atau biaya elemen-elemen atau komponen-komponen bangunan tersebut. Informasi mengenai hal-hal diatas didapat dari bangunan yang telah selesai dikerjakan.

Fungsi dari Element Cost Analysis ini bagi seorang Quantity Surveyor adalah sebagai rujukan atau referensi mengenai informasi harga atau biaya yang sangat berguna untuk menyiapkan rencana anggaran biaya kasar pada proyek selanjutnya yang sejenis.

Terdapat beberapa prinsip dasar dalam membuat element cost Analysis suatu pekerjaan, antara lain :
1. Pekerjaan tersebut sudah selesai.
2. Semua informasi yang berkaitan dengan pekerjaan tersebut juga telah lengkap,
misalnya dokumen kontrak pekerjaan tersebut, gambar-gambar rencana dan lain-lain.
3. Analisis tersebut disajikan dalam format yang jelas dan teratur.
4. Yang termasuk dalam analisis ini hanyalah biaya pekerjaan saja.
5. Biaya perizinan, Bayaran atas jasa dan lain-lain tidak dimasukkan kedalam analisis ini.

Sedangkan isi dari Element Cost Analysis adalah penjelasan dari hal-hal berikut antara lain :

Ketentuan Umum
• Hal-hal yang berkaitan dengan sumber informasi terhadap analisis ini hendaknya dicantumkan.
• Analisis ini hanya diperuntukkan bagi bangunan tunggal, sedangkan apabila digunakan untuk bangunan kompleks hendaknya dicantumkan.
• Bagian pertama menjelaskan tentang nama proyek, lokasi, keterengan mengenai kondisi fisik, pengguna jasa, jenis tender yang digunakan, jenis kontrak yang digunakan, informasi biaya, pihak-pihak yang terlibat dan lain-lain
• Bagian kedua menjelaskan tentang pengelompokan grup elemen-elemen
• Bagian ketiga menjelaskan tentang pengelompokan elemen-elemen
• Bagian keempat menjelaskan tentang spesifikasi tiap-tiap elemen

Informasi Proyek
• Tipe bangunan
antara lain : Bangunan Kantor
Bangunan Pelayanan Kesehatan
Bangunan Hiburan
Bangunan Religius
Bangunan Pendidikan
Bangunan Negara
Bangunan Peristirahatan
Bangunan Industri

• Klasifikasi bangunan
antara lain : Bangunan yang dibuat dari bahan beton (Vibrated Reinforced Concrete/VRC)
Bangunan yang terbuat dari bahan baja (Steel Framed/STL)
Bangunan yang terbuat dari bahan kayu (Timber Framed)
Bangunan yang terbuat dari bahan campuran (Composite Frame/COM)
Dan lain-lain

• Kode, jumlah tingkat dan Gross Floor Area hendaknya dicantumkan
• Penjelasan mengenai judul proyek
• Pengguna Jasa, apakah pemerintah atau swasta
• Lokasi, dijelaskan dimana proyek tersebut dikerjakan (kota dan provinsi)
• Tanggal diadakannya tender
• Keadaaan Pasar, yang mempengaruhi jalannya pekerjaan pada waktu itu misalnya : daerah asal tenaga kerja, material, peralatan dan lain-lain
• Fluktuasi harga, apakah ada keadaan turan naik harga yang berpengaruh terhadap jalannya pekerjaan pada waktu itu.

Informasi Fisik Bangunan
• Gross Floor Area, antara lain : Luas total daerah terbuka dan tertutup

Termasuk partisi, kolom dan item lain dalam bangunan
Termasuk lift, area tanaman dan lain-lain
Termasuk area pembuangan air kotor
• Lantai Paling Bawah/Basement (jika ada), apa saja yang ada pada area ini diukur termasuk dalam Gross Floor Area
• Lantai Bawah, apa saja yang termasuk pada area ini diukur dalam Gross Floor Area
• Lantai Atas, apa saja yang termasuk pada area ini diukur dalam Gross Floor Area
• Daerah tertutup yang diperuntukkan secara khusus misalnya kantin
• Ruang Sirkulasi, diantara termasuk, teras, lobi, koridor dan lain-lain
• Daerah untuk keperluan service, antara lain dapur, ruang kebersihan, lift dan lain-lain
• Daerah Built Up
• Site Area
• Daerah yang tidak tertutup
• Daerah yang disewakan (bila ada)
• Jumlah kamar (jika pada bangunan hotel)
• Daerah Parkir

Bentuk desain dan deskripsi bangunan
Menjelaskan tentang : Penjelasan umum
    Ketinggian bangunan
    Ketinggian lantai
    Rasio perbandingan dinding dan lantai

Keadaan Lokasi Proyek
Menjelaskan tentang : Akses ke lokasi
    Lingkungan sekitar bangunan
    Keadaan topografi sekitar bangunan
    Keadaan iklim

Informasi Biaya
   • Preliminaries
   Biaya yang diperuntukkan untuk persiapan pekerjaan
   • Provisional Sum
   Biaya yang diperuntukkan untuk pekerjaan yang akan dilaksanakan tetapi desain atau gambar belum lengkap.
   • Prime Cost
   Sejumlah uang yang termasuk dalam kontrak untuk pekerjaan khusus yang akan dilakukan oleh Nominated    Sub Contractor
   • Contingencies
   Sejumlah uang yang diperuntukkan untuk jaga-jaga terhadap perubahan pekerjaan
   • Contract Sum
   Sejumlah uang yang diperuntukkan untuk kegiatan yang tercantum dalam kontrak termasuk preliminaries,    contingencies dan external work
   • Construction Cost
   Biaya untuk bangunan tetapi tidak termasuk contingencies dan external works
   • Project Cost
   Biaya yang diperuntukkan untuk proyek termasuk preliminaries, contingencies, dan external works

Kontrak
    Menjelaskan tentang tipe kontrak, periode kontrak dan lain-lain
Tender
    Menjelaskan tentang tender yang digunakan dan prosesnya
Pihak-pihak yang terlibat
    Menjelaskan tentang pihak yang mendisain, mengatur dan mengontrol pekerjaan.
Kontraktor
    Menjelaskan pihak-pihak yang menjadi kontraktor utama atau sub kontraktor yang mengerjakan pekerjaan.

Kesimpulan dari Pengelompokan Elemental Cost
Adalah sebagai berikut :
     Sub Structure (SB)
     Super Structure (SP)
     Finishes (FI)
     Fittings dan Finishing (FF)
     Services (SV)
     Special Services (SS)
     Preliminaries (PR)
     Contingencies (CT)
     External Works (EX)

Nilai Persen dari tiap kelompok elemental cost dan biaya per m2 dari Gross Floor Area harus dicantumkan. Nilai biaya total akan dibagi dengan gross floor area bangunan.

Spesifikasi
Spesifikasi dari tiap item hendaknya dicantumkan.

Data diatas adahal hal-hal yang dapat ditemukan dalam Element Cost Analysis yang dibuat berdasarkan suatu pekerjaan yang telah selesai dikerjakan.

IV KESIMPULAN

Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa berdasarkan informasi yang terdapat pada suatu Element Cost Analysis, Quantity Surveyor dapat menggunakannya sebagai pedoman menyiapkan rencana anggaran biaya kasar jika diminta berdasarkan gambar rencana (denah, tampak, potongan) dan menghitung menggunakan cara perhitungan keluasan lantai atau Superficial Method (jika memenuhi syarat).

Adapun hambatan yang ditemui dalam penyusunan maupun pemanfaatan Element Cost Analysis ini antara lain :
1. Kurang pedulinya kita untuk menghimpun kembali informasi dari pekerjaan yang telah kita kerjakan untuk disusun dalam format Element Cost Analysis ini.
2. Sulitnya mendapatkan informasi mengenai harga, fluktuasi harga dan tingkat inflasi.
3. Tidak adanya standar format untuk menyusun Element Cost Analysis ini.

DAFTAR PUSTAKA
Manual for Preparation of Element Cost Analysis and Standard Form of Element Cost Analysis. 1995. Jakarta : PT Branusa.
Technical Manual for Quantity Surveyor. Jakarta : PT Kosprima Sarana Kuantitama

KLAIM PADA KONTRAK KERJA KONSTRUKSI DI INDONESIA DAN CARA PENYELESAIANNYA

Nengah Tela dan Nursyam Saleh
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Fakultas Hukum Universitas Bung Hatta

Kertas kerja ini di bentangkan dalam International Conference on Construction Industry, 21-24 Jun 2007, di Universitas Bung Hatta, Padang, Indonesia.

Abstrak
Didalam pelaksanaan pembinaan sering terjadi persoalan, yang mengakibatkan adanya para pihak yang dirugikan. Kerugian-kerugian yang ditimbulkan boleh berupa uang, masa maupun kualiti daripada hasil pekerjaan ataupun produk yang dihasilkan. Kecendrungan ini terus terjadi di Indonesia, yang sering tidak tahu apa penyebabnya. Berdasarkan ketentuan pembangunan, proses pembangunan melalui proses mulai dari studi, planing, sampai kepada pembangunan di site. Jika dilihat proses pembangunan pada masing-masing tahapan yang dilakulan sudah ada ketentuan-ketentuan yang mengatur dan sudah semuanya dituliskan, dan disepakati secara bersama dalam kontrak. Keadaan dokumen yang tidak jelas, kontrak yang tidak fokus dapat menimbulkan klim sehingga terjadi sengketa. Sengketa dapat membuka peluang para pihak untuk mencari pembenaran sendiri sehingga dapat merugikan para pihak, negara maupun pribadi sebagai pengguna maupun pemberi jasa. Guna menghindari sengketa diperlukan dokumen yang jelas dan terinci yang dibuat dalam dokumen kontrak, serta penyelesaian yang paling baik dalam pembangunan jasa konstruksi adalah dengan cara mediasi.

Kata Kunci
Klaim, sengketa, kontrak kontruksi.

I.PENDAHULUAN

Ada fenomena bahwa posisi Penyelia Jasa dipandang lebih lemah daripada posisi Pengguna Jasa. Dengan kata lain posisi Pengguna Jasa lebih dominan dari pada posisi Penyedia Jasa. Penyedia Jasa hampir selalu harus memenuhi konsep/draf kontrak yang dibuat Pengguna Jasa karena Pengguna Jasa selalu menempatkan dirinya lebih tinggi dari Penyelia Jasa. Mungkin hal ini diwarisi dari pengertian bahwa dahulu Pengguna Jasa disebut Bouwheer (Majikan Bangunan) sehingga sebagimana biasa “majikan” selalu lebih “kuasa”. Hal ini terjadi pada masa lalu sampai sekarang. Peraturan perundang-undangan yang baku untuk mengatur hak-hak dan kewajiban para pelaku industri jasa konstruksi sampai lahirnya Undang-Undang No. 18/1999 tentang Jasa Konstruksi, belum ada sehingga asas “Kebebasan Berkontrak” sebagaimana diatur oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) Pasal 1338 dipakai sebagai satu-satunya asas dalam penyusunan kontrak. Dengan posisi yang lebih dominan, Pengguna Jasa lebih leluasa menyusun kontrak dan ini dapat merugikan Penyedia Jasa (Nazarkhan Yasin, 2003).

Ketidak seimbangan antara terbatasnya pekerjaan Konstruksi/Proyek dan banyaknya Penyedia Jasa mengakibatkan posisi tawar Penyedia Jasa sangat lemah. Dengan banyaknya jumlah Penyedia Jasa maka Pengguna Jasa leluasa melakukan pilihan. Adanya kekhawatiran tidak mendapatkan pekerjaan yang ditenderkan Pengguna jasa/Pemilik Proyek menyebabkan Penyedia Jasa “rela” menerima Kontrak Konstruksi yang dibuat Pengguna Jasa. Bahkan sewaktu proses tender biasanya Penyedia Jasa enggan bertanya hal-hal yang sensitive namun penting seperti ketersediaan dana, isi kontrak, kelancaran pembayaran, Penyedia Jasa takut pihaknya dimasukkan dalam daftar hitam.

II. SEBAB TERJADINYA KLAIM

Sesungguhnya dengan mengetahui sebab-sebab dari suatu klaim, para pihak selaku pelaksana industri jasa konstruksi dengan pikiran jernih dapat menempatkan masalah klaim secara wajar dan proporsional dan tak perlu merasa canggung atau alergi. Pendapat beberapa penulis.
Prof. H. Priyatna Abdurrasyid, beberapa sebab utama terjadinya klaim: Informasi design yang tidak tepat, Informasi design yang tidak sempurna, Investigasi lokasi yang tidak sempurna, Reaksi klien yang lambat, Komunikasi yang buruk, Sasaran waktu yang tidak realistis, Administrasi kontrak yang tidak sempurna, Kejadian eksternal yang tidak terkendali, Informasi tender yang tidak lengkap, Alokasi risiko yang tidak jelas, Keterlambatan – ingkar membayar. Kebanyakan sengketa/ketidaksepakatan dibidang jasa konstruksi pada umumnya dapat diselesaikan melalui negosiasi/mediasi diluar pengadilan karena kontruksi merupakan kegiatan yang berkelanjutan dari awal sampai akhir. Melempar masalah kepengadilan berarti menghentikan pembangunan untuk jangka waktu yang tidak bisa diperhitungkan. Tapi negosiasi atau mediasi pun dapat tidak berfungsi/gagal.

Menurut Robert D. Gilbreath, sebab-sebab terjadinya klaim:
1. Pekerjaan yang cacat.
Para pengguna jasa yang tidak puas dengan apa yang dihasilkan penyedia jasa dapat mengajukan klaim atas kerugian termasuk biaya perubahan, penggantian atau pembongkaran pekerjaan yang cacat. Dalam banyak kejadian, pekerjaan yang tidak diselesaikan sesuai dengan spesifikasi yang disebut dalam kontrak atau hal lain yang tidak cocok dengan maksud yang ditetapkan. Kadang-kadang barang-barang atau jasa yang diminta tidak sesuai dengan garansi/jaminan yang diberikan penyedia jasa atau pemasok bahan.
2. Kelambatan yang disebabkan penyedia jasa.
Jika penyedia jasa berjanji melaksanakan pekerjaan tersebut, dalam waktu yang telah ditetapkan, pengguna jasa dapat mengajukan klaim atas kerugian bila keterlambatan tersebut disebabkan penyedia jasa atau dalam kejadian lain, bahkan jika keterlambatan tersebut diluar kendali dari penyedia jasa. Jenis-jenis klaim kerugian dalam hal ini adalah kehilangan kesempatan penggunaan dari fasilitas tersebut, pengaruh reaksi terhadap penyedia jasa lain dan kenaikan biaya dari pekerjaan lain yang terlambat.
3. Sebagai klaim tandingan.
Para pengguna jasa yang menghadapi klaim-klaim para penyedia jasa dapat membalasnya dengan klaim tandingan. Klaim tandingan biasanya menyerang atau berusaha memojokan/mendiskreditkan unsure-unsur asli dari klaim penyedia jasa, dengan membuka hal-hal yang tumpang tindih atau perangkap kerugian biaya atau menyebutkan perubahan-perubahan atau pasal-pasal klaim dalam kontrak yang melarang atau modifikasi dari tindakan-tindakan penyedia jasa dalam hal terjadinya sengketa. Kebanyakan klaim yang ditemukan dalam proyek konstruksi datang dari penyedia jasa terhadap pengguna jasa karena satu dan lain sebab. Perubahan-perubahan tidak resmi adalah sebagai berikut:
*Kelambatan atau cacat informasi dari pengguna jasa biasanya dalam bentuk gambar-gambar atau spesifikasi teknis.
* Kelambatan atau cacat informasi dari bahan-bahan atau peralatan yang diserahkan pengguna jasa.
* Perubahan-perubahan permintaan, gambar-gambar atau spesifikasi.
* Perubahan-perubahan kondisi lapangan atau kondisi lapangan yang tidak diketahui.
* Pengaruh reaksi dari pekerjaan yang tidak bersamaan.
* Larangan-larangan metode kerja tertentu termasuk kelambatan atau percepatan pelaksanaan pekerjaan penyedia jasa.
* Kontrak yang memiliki arti mendua atau perbedaan penafsiran.

Dari uraian diatas sebab-sebab atau asal usul klaim dapat dikelompokan sebagai berikut:

Sebab–sebab umum
Komunikasi antara pengguna jasa dan penyedia jasa buruk; Administrasi kontrak yang tidak mencukupi; Sasaran waktu yang tidak terkendali; Kejadian eksternal yang tidak terkendali; Kontrak yang artinya mendua.

Sebab–sebab dari pengguna jasa
Informasi tender yang tidak lengkap/sempurna mengenai desain, bahan, spesifikasi; Penyelidikan site yang tidak sempurna/perubahan site; Reaksi/tanggapan yang lambat; Alokasi risiko yang tidak jelas; Kelambatan pembayaran; Larangan metode kerja tertentu.

Sebab - sebab dari penyedia jasa
Pekerjaan yang cacat/mutu pekerjaan buruk; Kelambatan penyelesaian; Klaim tandingan/perlawanan klaim; Pekerjaan tidak sesuai spesifikasi; Bahan yang dipakai memenuhi syarat garansi.

III. UNSUR-UNSUR KLAIM
Klaim-klaim konstruksi yang biasa muncul dan paling sering terjadi adalah klaim mengenai waktu dan biaya sebagai akibat perubahan pekerjaan. Bila pekerjaan berubah, katakanlah volume pekerjaan bertambah atau sifat dan jenisnya berubah, tidak terlalu sulit menghitung berapa tambahan biaya yang diminta penyedia jasa beserta tambahan waktu.

Namun terkadang penyedia jasa, disamping mengajukan klaim yang disebut tadi, juga mengajukan klaim sebagai dampak terhadap pekerjaan yang tidak berubah. Hal ini dapat diterangkan sebagai berikut: suatu pekerjaan yang tidak diubah terpaksa ditunda (karena alasan teknis pelaksanaannya dengan adanya pekerjaan lain yang berubah). Pekerjaan yang tidak berubah tadi seharusnya dikerjakan pada musim kemarau. Oleh karena terjadi penundaan pekerjaan ini terpaksa dilaksanakan dalam musim hujan yang mengakibatkan menurunkan produktifitas dan perlu tambahan biaya untuk melindungi pekerjaan tersebut dari pengaruh cuaca (hujan).
Belum lagi kemungkinan terjadinya kenaikan upah buruh karena musim hujan, tambahan tenaga pengamanan, biaya administrasi, dan overhead.

Menurut Robert D Gilbreath, unsur-unsur klaim konstruksi tersebut adalah:
* Tambahan upah, material, peralatan, pengawasan, administrasi, overhead dan waktu.
* Pengulangan pekerjaan (bongkar/pasang).
* Penurunan prestasi kerja.
* Pengaruh iklim.
* De-mobilisasi dan Re-mobilisasi.
* Salah penempatan peralatan.
* Penumpukan bahan.
* De-efisiensi jenis pekerjaan.

1. Kategori klaim
a. Dari pengguna jasa terhadap penyedia jasa:
* Pengurangan nilai kontrak.
* Percepatan waktu penyelesaian pekerjaan
* Kompensasi atas kelalaian penyedia jasa
b. Dari penyedia jasa terhadap pengguna jasa:
* Tambahan waktu pelaksanaan pekerjaan
* Tambahan kompensasi
* Tambahan konsesi atas pengurangan spesifikasi teknis atau bahan.
c. Dari Sub penyedia jasa atau pemasok bahan terhadap penyedia jasa utama

2. Jenis-jenis klaim
a. Klaim tambahan biaya dan waktu; Diantara beberapa jenis klaim, akan ditinjau 2 (dua) jenis klaim yang sering terjadi yaitu klaim yang timbul akibat keterlambatan penyelesaian pekerjaan. Klaim jenis ini biasanya mengenai permintaan tambahan waktu dan tambahan biaya.
b. Klaim biaya tak langsung (Overhead); Selain itu terdapat pula jenis klaim lain sebagai akibat kelambatan tadi, klaim atas biaya tak langsung (overhead). Penyedia jasa yang terlambat menyelesaikan suatu pekerjaan karena sebab-sebab dari pengguna jasa, meminta tambahan biaya overhead dengan alasan biaya ini bertambah karena pekerjaan belum selesai.
c. Klaim tambahan waktu (tanpa tambahan biaya); Walaupun klaim kelembatan kelihatannya sederhana saja, namun dalam kenyataannya tidak demikian. Misalnya penyedia jasa hanya diberikan tambahan waktu pelaksanaan tanpa tambahan biaya karena alasan-alsan tertentu.
d. Klaim kompensasi lain; Dilain kejadian penyedia jasa selain mendapatkan tambahan waktu mendapatkan pula kompensasi lain.
Ada kalanya penyedia jasa tidak mendapatkan seluruh klaim kelambatan yang diminta karena tidak seluruh kelambatan tersebut kesalahan pengguna jasa. Penyedia jasa juga mempunyai andil dalam kelambatan tersebut yang terjadi secara tumpang tindih.

IV. SENGKETA KONSTRUKSI
Sengketa konstruksi adalah sengketa yang terjadi sehubungan dengan pelaksanaan suatu usaha jasa konstruksi antara para pihak yang tersebut dalam suatu kontrak konstruksi yang di dunia Barat disebut construction dispute. Sengketa konstruksi yang dimaksudkan di sini adalah sengketa di bidang perdata yang menurut UU no.30/1999 Pasal 5 diizinkan untuk diselesaikan melalui Arbitrase atau Jalur Alternatif Penyelesaian Sengketa. (Nazarkhan Yasin. 2004, Mengenal Klaim Konstruksi dan Penyelesaian Sengketa Konstruksi).

Konstruksi dimaksud adalah kegiatan jasa konstruksi yang meliputi; Perencanaan, Pelaksanaan, dan Pengawasan pekerjaan konstruksi. Undang-undang tentang Jasa Konstruksi No.18 tahun 1999 dalam Ketentuan Umum menyebutkan bahwa Jasa Konstruksi adalah layanan jasa konsultasi perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi dan layanan jasa konsultansi pengawasan pekerjaan konstruksi. Sedangkan pengertian pekerjaan konstruksi adalah seluruh atau sebahagian rangkaian kegiatan perencanaan dan/atau pelaksanaan beserta pengawasan yang mencakup pekerjaan arsitektural, sipil, mekanikal, elektrikal, dan tata lingkungan masing-masing beserta kelengkapannya untuk mewujudkan suatu bangunan atau bentuk fisik lain. (Undang-Undang Jasa Konstruksi No.18 tahun 1999).

Sengketa konstruksi dapat timbul antara lain karena klaim yang tidak dilayani misalnya keterlambatan pembayaran, keterlambatan penyelesaian pekerjaan, perbedaan penafsiran dokumen kontrak, ketidak mampuan baik teknis maupun manajerial dari para pihak. Selain itu sengketa konstruksi dapat pula terjadi apabila pengguna jasa ternyata tidak melaksanakan tugas-tugas pengelolaan dengan baik dan mungkin tidak memiliki dukungan dana yang cukup. Dengan singkat dapat dikatakan bahwa sengketa konstruksi timbul karena salah satu pihak telah melakukan tindakan cidera (wanprestasi atau default).

V. PENYELESAIAN SENGKETA

Sengketa konstruksi dapat diselesaikan melalui beberapa pilihan yang disepakati oleh para pihak yaitu melalui :
* Badan Peradilan (Pengadilan);
* Arbitrase (Lembaga atau Ad Hoc);
* Alternatif Penyelesaian Sengketa (konsultasi, negosiasi, mediasi, konsilisasi).

Penyelesaian sengketa harus secara tegas dicantumkan dalam kontrak konstruksi dan sengketa yang dimaksud adalah sengketa perdata (bukan pidana). Misalnya, pilihan penyelesaian sengketa tercantum dalam kontrak adalah Arbitrase. Dalam hal ini pengadilan tidak berwenang untuk mengadili sengketa tersebut sesuai Undang-Undang No.30/1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa Pasal 3.

1. Penyelesaian Sengketa Melalui Pengadilan
Penyelesaian sengketa melalu pengadilan, kurang disukai dan diminati oleh para pelaku jasa konstruksi karena waktu penyelesaiannya terlalu lama, apalagi bila terjadi Peninjauan Kembali. Hal ini diungkapkan oleh Prof. Dr.Sudargo Gautama dalam bukunya Undang Undang Arbitrase Baru, 1999 hal 2-4 sebagai berikut:
Dunia dagang, terutama Internasional selalu "takut" untuk berperkara dihadapan badan-badan peradilan. Ini berlaku untuk tiap sistem negara, baik negara yang maju maupun masih berstatus negara berkembang. Para pedagang umumnya takut untuk berperkara bertahun-tahun lamanya. Keadaan ini dirasakan disemua negara. Tetapi lebih-lebih lagi dalam keadaan sistem peradilan di negara kita, berperkara bisa berlarut-larut, artinya bisa bertahun-taun lamanya.

2. Penyelesaian Sengketa Melalui Arbitrase
Kata arbitrase berasal dari kata arbitrare (Latin), arbitrage (Belanda), arbitration (Inggris), schiedspruch (Jerman), dan arbitrage (Peracis), yang berarti kekuasaan untuk menyelesaikan sesuatu menurut kebijaksanaan atau damai oleh artbiter atau wasit.
Arbitrase merupakan salah satu metode penyelesaian sengketa. Sengketa yang harus diselesaikan tersebut berasal dari sengketa atas sebuah kontrak dalam bentuk sebagai berikut (Harahap, Yahya, Arbitrase, Pustaka Kartini, Jakarta, 1991).
a. Perbedaan penafsiran (disputes) mengenai pelaksanaan perjanjian, berupa:
* Kontroversi pendapat (controversy);
* Kesalahan pengertian (misunderstanding);
* Ketidaksepakatan (disagreement);

b. Pelanggaran perjanjian (breach of contract), termasuk di dalamnya adalah:
* Sah atau tidaknya kontrak;
* Berlaku atau tidaknya kontrak

c. Pengakhiran kontrak (termination of contract);
d. Klaim mengenai ganti rugi atas wanprestasi atau perbuatan atau melawan hukum.

Menurut Steven H. Grifis (1984), yang dimaksud dengan arbitrase adalah submission of controversies by agreement of the parties thereto, to person chosen by themselves for determination (suatu pengajuan sengketa, berdasarkan perjanjian antara para pihak, kepada orang-orang yang dipilih sendiri oleh mereka untuk mendapatkan suatu keputusan).
Dalam suatu sumber yang lain disebutkan bahwa yang dimaksud dengan arbitrase adalah the submission for determination of diputed matter to private unofficial persons selected in manner provided by law or agreement (pengajuan suatu sengeketa untuk diputuskan oleh orang-orang swasta yang tidak resmi, yang dipilih dengan cara yang ditetapkan oleh peraturan atau oleh suatu perjanjian) (Fuady, Munir, 2000).

Sementara R. Subekti mengartikan arbitrase :
Arbitrase adalah penyelesaian atau pemutusan sengketa oleh seorang hakim atau para hakim berdasarkan persetujuan bahwa para pihak akan tunduk pada atau menaati keputusan yang diberikan oleh hakim atau para hakim yang mereka pilih atau tunjuk tersebut (Subekti, Arbitrase Perdagangan, Bina Cipta, Bandung, 1992).

Menurut Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa (selanjutnya disebut UU Arbitrase), yang dimaksud dengan arbitrase adalah :
Cara penyelesaian suatu sengketa perdata di luar peradilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa, vide Pasal 1 ayat (1).
Arbitrase sebagai salah satu metode penyelesaian sengketa, yang harus diselesaikan tersebut berasal dan sengketa atas sebuah kontrak dalam bentuk sebagai berikut: (Harahap, M. Yahya, 1991:108)
a. Perbedaan penafsiran (disputes) mengenai pelaksanaan perjanjian, berupa:
* Kontraversi pendapat (controversy);
* Kesalahan pengertian (misunderstanding);
* Ketidaksepakatan (disagreement);
b. Pelanggaran perjanjian (breach of contract). termasuk di dalamnya adalah:
* Sah atau tidaknya kontrak;
* Berlaku atau tidaknya kontrak;
c. Pengakhiran kontrak (termination of contract);
d. Klaim mengenai ganti rugi atas wanprestasi atau perbuatan atau melawan hukum.
Arbitrase merupakan suatu pengadilan swasta, yang sering juga disebut dengan “pengadilan wasit.” Sehingga para “arbiter” dalam peradilan arbitrase berfungsi memang layaknya seorang “wasit” (referee) seumpama wasit dalam suatu pertandingan bola kaki.
Yang dimaksud dengan “arbitrase” adalah submission of controversies, by agreement of the parties there to, to persons chosen by themselves for determination (suatu pengajuan sengketa, berdasarkan perjanjian antara para pihak, kepada orang-orang yang dipilih sendiri oleh mereka untuk mendapatkan suatu keputusan) (Gills, Steven H, 1984 : 27).
Dalam suatu sumber, arbitrase dimaksudkan sebagai:
Menurut yang tertulis, ialah memeriksa sesuatu, atau mengambll keputusan mengenai faedahnya. Proses yang oleh suatu perselisihan antara dua pihak yang bertentangan diserahkan kepada satu pihak atau lebih yang tidak berkepentingan untuk mengadakan pemeriksaan dan mengambil suatu keputusan terakhir. Pihak yang tidak berkepentingan, atau arbitrator tersebut, dapat dipilih oleh pihak-pihak itu sendiri, atau boleh ditunjuk oleh suatu badan yang lebih tinggi yang kekuasaannya diakui oleh pihak-pihak itu. Dalam prosedur arbitration, kedua belah pihak yang bertentangan itu sebelumnya telah menyetujui akan menerima keputusan arbitrator... (Abdurrachman, A., 1991 50).
Dalam suatu sumber yang lain disebutkan bahwa yang dimaksud dengan arbitrase adalah the submission for determination of disputed matter to private unofficial persons selected ini manner provided by law or agreement (pengajuan suatu sengketa untuk diputuskan oleh orang-orang swasta yang tidak resmi, yang dipilih dengan cara yang ditetapkan oleh peraturan atau oleh suatu perjanjian). (Black, Henry Campbell, 1968: 134).
Kemudian, menurut Undang-Undang Arbitrase No. 30 Tahun 1999, yang dimaksud dengan arbitrase adalah:
Cara penyelesaian suatu sengketa perdata di luar peradilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa (vide Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Arbitrase No. 30 Tahun 1999).

Arbitrase Lebih Disukai

Dalam Undang-Undang Arbitrase Baru 1999, dinyatakan antara lain bahwa dibandingkan dengan berperkara biasa memalui pengadilan negeri, arbitrase lebih diutamakan oleh pelaku bisnis internasional. Salah satu sebab adalah karena “lebih cepat, murah dan sederhana”. Cepat karena dalam rangka arbitrase ditentukan, baik dalam peraturan RV (Reglement of de Rechtsvordering, Hukum Acara Perdata) yang lama (Pasal 620, maupun yang baru, ditentukan pada prinsipnya, putusan arbitrase ini harus dijatuhkan dalam waktu 6 (enam) bulan setelah pengangkatan arbitrase (Pasal 47 RUU).

3. Memilih Penyelesaian Sengketa Alternatif
Karena berbagai kelemahan yang melekat pada badan pengadilan dalam menyelesaikan sengketa, baik kelemahan yang dapat diperbaiki ataupun tidak, maka banyak kalangan yang ingin mencari cara lain atau institusi lain dalam menyelesaikan sengketa di luar badan-badan pengadilan. Dan model penyelesaian sengketa di luar pengadilan yang sangat populer adalah apa yang disebut dengan “arbitrase” itu.
Akan tetapi, institusi arbitrase bukan satu-satunya jalan untuk menyelesaikan sengketa di luar pengadian. Masih banyak alternatif penyelesaian sengketa di luar pengadilan, sungguhpun tidak sepopuler lembaga arbitrase.
Penyelesaian sengketa alternatif mempunyai kadar keterikatan kepada aturan main yang bervariasi, dan yang paling kaku dalam menjalankan aturan main sampai kepada yang paling relaks. Faktor-faktor penting yang berkaitan dengan pelaksanaan kerja penyelesai sengketa alternatif juga mempunyai kadar yang berbeda-beda, yaitu sebagai berikut:
a. Apakah para pihak dapat diwakili oleh pengacaranya atau para pihak sendiri yang tampil.
b. Apakah partisipasi dalam penyelesaian sengketa alternatif tertentu wajib dilakukan oleh para pihak atau hanya bersifat sukarela.
c. Apakah putusan dibuat oleh para pihak sendiri atau oleh pihak ketiga.
d. Apakah prosedur yang digunakan bersifat formal atau tidak formal.
e. Apakah dasar untuk menjatuhkan putusan adalah aturan hukum atau ada kriteria lain.
f. Apakah putusan dapat dieksekusi secara hukum atau tidak. (Kanowitz, Leo, 1985 6).
g. Tidak semua model penyelesaian sengketa alternatif baik untuk para pihak yang bersengketa. Suatu penyelesaian sengketa alternatif yang baik setidak-tidaknya haruslah memenuhi prinsip-prinsip sebagai berikut:
* Haruslah efisien dan segi waktu.
* Haruslah hemat biaya.
* Haruslah dapat diakses oleh para pihak. Misalnya tempatnya jangan terlalu jauh.
* Haruslah melindungi hak-hak dan para pihak yang bersengketa.
* Haruslah dapat menghasilkan putusan yang adil dan jujur.
* Badan atau orang yang menyelesaikan sengketa haruslah terpercaya di mata masyarakat dan di mata para pihak yang bersengkata.
* Putusannya haruslah final dan mengikat.
* Putusannya haruslah dapat bahkan mudah dieksekusi.
* Putusannya haruslah sesuai dengan perasaan keadilan dan komuniti di mana penyelesaian sengketa alternatif tersebut terdapat. (Kanowitz, Leo, 1985:14).

Sebagaimana diketahui bahwa masing-masing alternatif penyelesaian sengketa yang ada nilai plus minusnya. Tabel berikut ini merupakan perbandingan sisi kuat dan sisi lemah di antara berbagai alternatif penyelesaian sengketa, yaitu sebagai berikut:

   Tabel - Sisi Kuat dan Sisi Lemah dan Berbagai Alternatif Penyelesaian Sengketa 
        
       

Di samping itu, model-model alternatif penyelesaian sengketa yang bersifat campuran di antara berbagai model, juga sering diketemukan. Misalnya apa yang disebut dengan “Med-Arb” yang merupakan bentuk kombinasi antara model mediasi dengan model arbitrase. Atau apa yang disebut dengan “Judicial Arbitration” atau “Court-Annexed Arbitration”, yang merupakan bentuk hibrida dan badan pengadilan dan arbitrase. Atau apa yang dikenal dengan “Concilio-Arbitration.” Dalam hal ini “Concilio-Arbitration” merupakan hibrida antara bentuk konsiliasi dan Arbitrase. Untuk itu, pertama sekali penyelesaian sengketa diusahakan secara Konsiliasi. Akan tetapi, apabila tidak berhasil akan dilanjutkan ke dalam bentuk arbitrase di mana pihak konsiliator akan berubah fungsinya menjadi arbiter.

VI. KESIMPULAN
Dari uraian diatas dapat diambil kesimpulan bahwa :
1. Sengketa konstruksi dapat timbul antara lain karena klaim yang tidak dilayani misalnya keterlambatan pembayaran, keterlambatan penyelesaian pekerjaan, perbedaan penafsiran dokumen kontrak, ketidak mampuan baik teknis maupun manajerial dari para pihak. Selain itu sengketa konstruksi dapat pula terjadi apabila pengguna jasa ternyata tidak melaksanakan tugas-tugas pengelolaan dengan baik dan mungkin tidak memiliki dukungan dana yang cukup.
2. Penyelesaian sengketa melalui arbitrase lebih disukai, dalam Undang-Undang Arbitrase Baru 1999, dinyatakan antara lain bahwa dibandingkan dengan berperkara biasa memalui pengadilan negeri, arbitrase lebih diutamakan oleh pelaku bisnis internasional. Salah satu sebab adalah karena “lebih cepat, murah dan sederhana”.

DAFTAR PUSTAKA
Fuady, Munir. 2000. Arbitrase Nasional, Alternatif Penyelesaian Sengketa Bisnis. Bandung : Citra Aditya Bhakti.
Gautama Sudargo.1999. Undang-Undang Arbitrase Baru. Jakarta : PT Citra Aditya Bakti.
Harahap, M Yahya. 1999. Arbitrase. Jakarta : Pustaka Kartini.
Subekti, R.1992. Arbitrase Perdagangan. Bandung : Bina Cipta.
Undang-Undang No. 30 Tahun 1999, tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.
Undang-Undang No. 18/1999, tentang Jasa Konstruksi.
Yasin Nazarkhan. 2004. Mengenal Klaim Konstruksi & Penyelesaian Sengketa Konstruksi. Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama.
Yasin Nazarkhan. 2003. Mengenal Kontrak Konstruksi di Indonesia. Jakarta : PT Gramedia Pustaka Utama. 11

PERANAN QUANTITY SURVEYOR DI DALAM INDUSTRI KONSTRUKSI DI MALAYSIA

Prof. Dr. Abd. Ghani Khalid1 Mohd Arifin Omar2 Martalius Peli3 Wahyudi Putra Utama4

1 Jabatan Ukur Bahan, Fakulti Alam Bina, UTM, Malaysia
2 Assossasi Presiden Konsultant QS Bumiputra Malaysia
3,4 Jurusan Teknik Ekonomi Konsruksi, Universitas Bung Hatta

Kertas kerja ini di bentangkan dalam Internatonal Conference on Construction Industry, 21-24 Jun 2007, di Universitas Bung Hatta, Padang, Indonesia.

Abstrak : Quantity Surveyor (QS) adalah salah satu pihak yang terlibat di dalam proses pembinaan memiliki peranan yang sangat penting khususnya dibidang pengurusan kewangan projek pembinaan. Di dalam pembinaan Malaysia, perunding QS merupakan pihak yang mesti dilibatkan sewaktu projek masih dalam tahap ide. Kertas kerja ini memberikan gambaran tentang perkembangan QS di Malaysia, penglibatan QS dipelbagai sektor, perkhidmatan asas yang diberikan QS, serta peranan QS di dalam setiap tahap pembinaan.

Keyword : Quantity Surveyor, Perkhidmatan, Peranan

1. Pendahuluan
Definisi Quantity Surveyor (QS) dalam konteks kertas kerja ini, adalah seorang professional yang berdaftar dengan Board of Quantity Surveyors Malaysia (BQSM). Sebelum bisa mendaftar beliau perlu mendapat pendidikan di universitas yang diiktiraf dan telah bekerja tidak kurang dari 2 tahun. Setelah itu beliau bisa menjalankan tugas Quantity Surveyor (QS) samaada di kantor pemerintah atau private.

Sebagai karyawan di firma QS atau di kantor pemerintah mereka akan dibayar gajian yang setaraf dengan gajian karyawan insineur. Bagi mereka yang mahu menjadi konsultan QS pula mereka diwajibkan bekerja tidak kurang dari 5 tahun selepas berdaftar dengan BQSM. Konsultan QS bisa menerima bayaran mengikut sekil bayaran standard BQSM. Sekil bayaran fee BQSM yang dilampirkan telah mendapat kelulusan pemerintah dan diterima pakai bagi semua projek-projek pemerintah. Bagi projek-projek private sekil bayaran fee adalah sedikit lebih rendah daripada sekil BQSM iaitu kurang dalam 20% - 30% daripada sekil tersebut. Kurikulum dan syllabus pengajian QS ini boleh dirujuk kepada kertas kerja kami yang bertajuk Proposal Pendidikan Profesion QS untuk Industri Konstruksi Indonesia.

2. Sejarah Perkembangan Profesyen QS di Malaysia
Profesyen QS dipercayai telah wujud di Malaya bermula pada awal tahun 1930an. Ia bermula apabila berlaku penghijrahan beberapa orang QS daripada negara England ke Singapura. Pada tahun 1934, Eric Watson dan Mr. Water telah menubuhkan firma perunding QS yang pertama di Malaya iaitu Messrs Water & Watson. Kewujudan firma tersebut telah bertahan sehingga tahun 1942. Selepas perang dunia kedua, kerajaan Malaya di bawah jajahan British telah menubuhkan Bahagian QS dibawah Jabatan Senibina pada tahun 1950. Walau bagaimanapun, peranan bahagian ini agak terhad kerana pada masa itu berada di bawah Cawangan Bangunan dan bertindak sebagai pegawai kontrak.

Kebanyakan projek kerajaan pada ketika itu tidak banyak menggunakan senarai kuantiti. QS ketika itu lebih banyak bertindak sebagai pegawai kontrak dengan tugas utama memanggil tender berbentuk Lump Sum, mengurus kontrak tersebut dan seterusnya menyediakan Akaun Muktamad bagi projek yang telah selesai.
Tiada sistem pembelajaran yang formal untuk melatih tenaga tempatan pada waktu itu. Para kakitangan tempatan mempelajari bidang QS menerusi QS asing yang bekerja di Jabatan Kerja Raya. Menerusi pengalaman kerja yang diperolehi, maka muncul beberapa QS tempatan selepas itu. Pada tahun 1951, kursus QS telah diperkenalkan di Maktab Teknik Kuala Lumpur yang bertujuan melatih anak watan menjadi QS berkelayakan. Bertitik tolah daripada itu, muncul lebih ramai QS tempatan yang terlatih.

Sekitar tahun 1958 - 1959, beberapa firma perunding QS yang diasaskan warga asing telah wujud di Malaya seperti Frank & Vergeson, Chris & Cavanaugh dan Bridge Water & Coulton. Dato' Hj Ishak Mohd. Yusof seorang QS bumi putera berkelayakan pertama menubuhkan firma perunding QS Pakatan International. Seterusnya banyak firma perunding QS telah ditubuhkan selaras dengan perkembangan sektor pembinaan di Malaysia. Sehingga kini telah lebih 200 firma QS ditubuhkan dan lebih dari 700 orang QS yang telah berdaftar dengan Lembaga Juruukur Bahan.

3. Institusi Profesional
Sejarah penubuhan institusi profesional QS di Malaysia bermula pada tahun 1961 apabila Royal Institusion of Chartered Surveyor (RICS) - Malayan Branch telah ditubuhkan. Kemudian institusi ini telah ditukarkan kepada Pertubuhan Juruukur Malaysia (Institution of Surveyor Malaysia - ISM). Pertubuhan ini terdiri dari dari pada Juruukur Tanah, Juruukur Bangunan, Juruukur Bahan dan Jurunilai Hartanah. Manakala keahlian ISM ini pula terbahagi kepada beberapa kategori iaitu student member, graduate member, professional member dan fellow member.

Lembaga Jururuukur Bahan Malaysia telah ditubuhkan pada 10 November 1973
berasaskan kepada Akta Pendaftaran Profesional 1967 berkaitan pendaftaran Juruukur Bahan. Akta tersebut telah mewajibkan setiap QS yang telah melalui praktis sebagai QS berdaftar dengan Lembaga Juruukur Bahan Malaysia. Ini bertujuan untuk memastikan khidmat profesional yang dijalankan oleh setiap QS adalah terjamin dan seterusnya melindungi masyarakat daripada sebarang kecuaian profesional.

Untuk menjadi seorang QS berdaftar, para lulusan Sarjana Muda QS (atau setaraf) hendaklah memiliki pengalaman praktis selama dua tahun dengan badan atau pihak yang diluluskan oleh pihak lembaga. Walau bagaimanapun, memandang perkembangan pesat di dalam industri pembinaan dan pertambahan bilangan QS di Malaysia, syarat pendaftaran tersebut telah diperketatkan. Setiap QS yang ingin berdaftar perlu mencatatkan segala pengalaman praktisnya dengan mengisi buku log (catatan harian) selama dua tahun. Seterusnya QS juga perlu menduduki peperiksaan profesional. Sekiranya lulus ujian tersebut, QS tersebut boleh mendaftar dan menjadi ahli Lembaga Juruukur Bahan Malaysia.

4. Penglibatan Profesyen QS
Di dalam perkembangan profesyen ini didapati lima sektor utama di dalam masyarakat yang mempekerjakan QS. Pertama sektor swasta dalam bentuk praktik swasta, kedua sektor perkhidmatan awam, ketiga kontraktor-kontraktor, keempat syarikat perniagaan komersil dan yang kelima sektor pendidikan.
i. Praktik Swasta
Kebanyakan praktis swasta bermaksud menyediakan pengurusan kewangan projek yang efisien dan menyediakan perkhidmatan perundingan kos bagi majikan dan perekabentuk sepanjang tempoh proses pembinaan. Praktis swasta ini samaada QS tersebut membuka firma sendiri ataupun melakukan kerjasama dengan profesional lain. Praktik swasta merupakan sektor terbesar dalam penglibatan QS.

iii. Perkhidmatan Awam
Perkhidmatan awam merangkumi kerajaan pusat, kerajaan negeri, penguasa tempatan,
perbadanan pembangunan bandar baru dan badan-badan berkanun lainnya. Pada kerajaan pusat QS dapat dijumpai pada jabatan-jabatan dan agensi-agensi kerajaan seperti Jabatan Kerja Raya.

iii. Kontraktor
Di dalam organisasi kontraktor, QS memiliki banyak tugas penting untuk dilaksanakan.
Peranan QS di dalam syarikat kontraktor antara lain:
a. Membuat anggaran penawaran
b. Membuat kawalan kos selama pelaksanaan projek
c. Menyiapkan dan melaksanakan perundingan dengan subkontraktor
d. Menyiapkan kuatiti item-item kerja dan bahan yang diperlukan untuk memesan bahan dan jentera
e. Melakukan pengukuran di tapak untuk tuntutan bayaran kemajauan
f. Melakukan pengukuran di tapak terhadap apa-apa perubahan dan membuat perbincangan untuk menentukan harga
g. Memberikan khidmat nasihat apabila berlaku perselisihan
h. Mengurus masalah kontrak

iv. Syarikat Perniagaan Komersil
Beberapa syarikat perniagaan komersil telah mempekerjakan QS pada syarikat mereka antara lain: syarikat pemaju hartanah, pembuatan dan penyulingan, bank, syarikat insurans dan industri petrokimia.

v. Sektor Pendidikan
Pada sektor ini, QS melibatkan diri sebagai pensyarah pada institusi pengajian tinggi, sebagai instruktur pada pusat-pusat pelatihan industri konstruksi ataupun sebagai kakitangan yang mengurus proses pembinaan kompleks pendidikan tersebut.

5. Skop (Service) Profesion Quantity Surveyor
Service yang dilaksanakan oleh QS pada umumnya terbahagi kepada dua kategori berikut:
5.1 Service Utama
i. Penyediaan anggaran awal dan perancangan kos.
Anggaran awal dibuat QS berdasarkan maklumat awal dari klien dan lukisan kasar Arkitek. Terdapat beberapa teknik yang digunakan oleh QS di dalam membuat anggaran awal ini iaitu; teknik keluasan lantai, isi padu, dan jumlah unit. Anggaran awal ini akan dijadikan asas oleh klien dalam menetapkan perbelanjaan projeknya. Berdasarkan anggaran awal ini, Arkitek akan membuat rekabentuk permulaan. Sebaliknya apabila Arkitek telah membuat rekabentuk awal dan dipersetujui klien, maka QS akan membuat anggaran awal berdasarkan rekabentuk tersebut.

Perancangan kos merupakan suatu cadangan perbelanjaan keatas bangunan atau projek yang telah diagihkan untuk tiap-tiap elemen bangunan atau projek tersebut. QS di dalam membuat perancangan kos ini memerlukan sekurang-kurangnya lukisan layout dan elevation, petunjuk bahan dan material yang akan digunakan, maklumat kontrak serta analisis biaya perbandingan dari projek-projek lepas.

ii. Penyediaan Bill of Quantities.
Bill of Quantities (senarai kuantiti) merupakan senarai dari kerja-kerja yang harus dilakukan oleh kontraktor. Ia merupakan satu bahagian terpenting dari kandungan dokumen kontrak yang berasaskan kuantiti. Senarai kuantiti ini harus dihargakan oleh kontraktor sebagai asas tawarannya.

Senarai kuantiti disediakan oleh QS apabila lukisan-lukisan terperinci telah diterima dari Arkitek dan Insineur di dalam senarai kuantiti, QS perlu menerangkan jenis kerja, jenis dan saiz bahan, cara pemasangan, kuantiti serta unitnya. Di dalam membuat senarai kuantiti ini QS akan berpandukan kepada piawai pengukuran tertentu.

iii. Penyediaan dokumen tender dan lapuran tender.
Dokumen tender atau dokumen penawaran merupakan suatu dokumen yang digunakan
untuk memanggil dan memilih kontraktor bagi sesuatu projek. Kandungan dokumen tender ini antara lain
a. Borang tawaran
b. Sarat-syarat tender
c. Senarai kuantiti
d. Jadwal kadar harga
e. Spesifikasi
f. Lampiran

Selain bertugas mempersiapkan kelengkapan dokumen tender, QS memberi nasihat
kepada klien tentang jenis tender yang akan digunakan seperti tender terbuka, tender secara pemilihan, perundingan dan sebagainya.

Apabila tarikh penutupan tender telah tiba, QS akan membuat penilaian keatas tender-tender yang diterima dari bakal kontraktor. Penilaian dibuat sama ada atas persyaratan yang dinyatakan klien ataupun format penilaian yang ada pada masing-masing QS. Penilaian disusun dalam suatu laporan antara lain berisi senarai petender dari terendah hingga tertinggi, kelebihan dan kekurangan masing-masing, cadangan kontraktor yang layak untuk dilantik klien meskipun keputusan muktamad berada ditangan klien.

iv. Penyediaan dokumen kontrak.
Dokumen kontrak dapat dikatakan sebagai dokumen perjanjian antara klien dengan
kontraktor. Kandungan dokumen kontrak terdiri dari dokumen tender dilengkapi dengan syarat-syarat kontrak serta lukisan-lukisan kontrak. Perkara penting di dalam dokumen kontrak ini adalah jumlah harga kontrak serta tempoh penyiapan projek.

QS didalam menyediakan dokumen syarat-syarat kontrak sama ada atas permintaan
klien dengan menggunakan borang kontrak setara tertentu ataupun yang telah diubahsuai mengikut keperluan. Jika diperlukan, QS juga membuat pindaan-pindaan terhadap mana-mana syarat kontrak.

v. Penyediaan progress payment & financial statement.
Kemajuan kerja yang dibuat kontraktor perlu dinilai bagi menetapkan bayaran
kemajuan (progress payment) yang sepatutnya diterima oleh kontraktor. Pengiraan penilaian kemajuan kerja ini harus dinyatakan di dalam kontrak, dan QS membuat penilaian berasaskan hal tersebut.

vi. Penyediaan final account.
Selepas tamat tempoh pembinaan dan kontraktor telah menyelesaikan kerja-kerjanya, QS akan menydiakan suatu laporan final account (akaun muktamad). Laporan ini mengandungi semua bayaran yang telah dibuat dan perubahan-perubahan yang timbul. Penyediaan akaun muktamad ini untuk melihat berapa total kos sebenar yang ditanggung klien untuk menyiapkan sesuatu projek.

5.2 Service Sampingan
i. Penyediaan financial feasibility study & cash flow.
Sebelum apa-apa pembinaan dijalankan keatas suatu tapak, seorang klien memerlukan suatu laporan tentang seberapa besar kemungkinan pembinaan yang akan dijalankan dapat dilaksanakan. Ia memerlukan nasihat yang tepat tentang harga sesuatu tanah, kemungkinan kos bangunan, dan kemungkinan harga sewa dan jual bangunan yang telah siap. Untuk mendapatkan jawaban tersebut diperlukan suatu kajian yang dikenal sebagai kajian kemungkinan (feasibility study), dan ia cenderung dugunakan untuk pembinaan dengan tujuan komersil seperti memajukan suatu kawasan atau pembangunan perumahan pelbagai jenis.

ii. Menyediakan dokumen dan laporan bagi pra-kelayakan kontraktor 
Pra-kelayakan kontraktor biasanya dijalankan untuk cadangan pembinaan projek-projek besar dan rumit dimana kualiti suatu projek merupakan tujuan utama. Ia memerlukan kontraktor-kontraktor berpengalaman dan pernah melaksanakan kerja-kerja tersebut dengan rekod yang baik. Tujuan pra-kelayakan ini adalah agar kontraktor-kontraktor yang akan memasuki tender nanti betul-betul kontraktor yang terpilih.

iii. Pelaksanaan proses arbitration (Contractual disputes)
Selain sebagai pakar kos, QS juga memiliki latar belakang disiplin ilmu undang-undang pembinaan, dengan pengetahuan di dalam undang-undang pembinaan ia dapat membantu perselisihan (dispute) yang terjadi di antara pihak-pihak yang berkontrak, sama ada dalam bentuk timbang tara (arbitration), pengantaraan (mediasi) dan litigasi. Dengan penglibatan dan kepakaran juruukur bahan di dalam undang-undang pembinaan, maka perasaan menang dan kalah diantara pihak yang bertikai dapat dihindari.

Service QS amat berguna kepada pemilik pemerintah untuk menentukan budget sesuatu projek. Manfaat service QS telah diterima pakai dan berkembang luas bukan sahaja projek-projek bangunan tetapi juga projek-projek kejuruteraan sipil, elektrikal dan mekanikal.

Projek-projek yang tidak mengguna service QS seringkali menghadapi biaya yang melewati budget. Oleh yang demikian service QS sangat diperlukan untuk menyediakan budget yang tepat. Pengawalan biaya semasa proses pembinaan amat juga diperlukan bagi mengelakan berlakunya lebihan biaya yang besar.

Di Malaysia service QS tersebut sangat penting kerana pemerintah mewajibkan
"accountability" dalam semua projek-projeknya. Administrasi kontrak (contract administration) merupakan service yang juga penting dalam perlaksanaan konstruksi projek.

Service diatas sudah menjadi perkara yang lumrah kepada QS sejak beberapa dekad yang lalu iaitu kemahiran menganilisis, merencana biaya, mengukur serta menghitung nilai kerja-kerja pembinaan bagi mengujudkan "accountability" terhadap biaya tersebut. Dalam arti kata lain service QS dapat memberi "good value for money" kepada pemilik.

6. Peranan (Roles) Quantity Surveyor di Malaysia
Diperingkat tender QS bisa menilai bukan sahaja harga tender yang paling kompetitif yang dibida olih pretender tetapi juga keupayaan keuwangan dan teknikal pretender tersebut agar kontraktor yang dipilih untuk melaksana projek tersebut adalah yang terbaik. Seseorang QS perlu mahir menghitung kos buroh, material, plant & equiptment yang diperlukan untuk sesuatu projek dan berkebolehan menghitung rate / harga yang munasabah untuk sesuatu item kerja. Kemahiran ini membolihkan QS membuat rekomendasi unit harga/rate yang paling munasabah terutama ketika negosasi harga dengan kontraktor.

Di peringkat pembinaan, QS akan bertanggungjawab mencatat perbelanjaan dan memonitor biaya supaya projek dapat di siapkan dengan kos yang paling munasabah. Untuk memberikan gambaran sebenar tentang kedudukan keuwangan bagi sesuatu projek, QS harus senantiasa menyediakan report kewangan yang berterusan kepada pemilik bagi memonitor budget projek tersebut.

Kemahiran QS mengukur dan mengharga biaya dengan tepat membolihkan belian dilantik sebagai auditor bagi mengesan kemungkinan penyelewengan dana projek. Peranan lain yang bolih dimainkan oleh QS di dalam melaksana projek pembinaan termasuklah menyediakan financial feasibility study sesuatu projek bagi membantu pemilik samaada mahu meneruskan projek tersebut atau sebaliknya.

QS bolih juga memberikan service untuk menilai perancangan binaan kota perbandaran dan pembangunan daerah dengan menggunakan pengetahuan di dalam teknik penganggaran dan menilai kos. Dengan menggunakan pengalaman yang telah ada, seseorang QS itu akan dapat mengguna rekod kos yang dianalisis untuk merencana harga pembinaan mengikut saiz, lokasi dan type / jenis yang mana diperlukan olih pihak pemerintah bagi menguruskan budget industri konstruksi sesebuah negara.

7. Kesimpulan
Peranan QS di Malaysia telah berkembang luas bukan sahaja difirma-firma QS tetapi juga diperlukan olih kontraktor, developers, bank, insuran companies, material suppliers dan industri pembinaan perkapalan (ship building). Olih yang demikian profesyen QS bertambah dikenali semakin ramai ingin memasuki bidang QS dan pendidikan QS juga kian tambah maju terutama dari aspek penggunaan komputer bagi memantapkan service QS sediaada selaras dengan cabaran teknologi terkini di dalam industri konstruksi.

QS telah memainkan peranan yang besar dalam pengurusan biaya projek-projek di Malaysia dan diharapkan pengalaman kami di Malaysia ini dapat juga dimanfaatkan di Indonesia.

Senarai Lampiran
A - Skil bayaran fee BQSM
B - Skop Service BSQM.
C - Sampel (example) dokumen budget.
D - Sampel dokumen Bill of Quantities.
E - Sampel certificate of progress payment
F - Sample dokumen final account.