PEMANFAATAN ELEMENTAL COST ANALYSIS DALAM MENYIAPKAN RENCANA ANGGARAN BIAYA KASAR YANG MENGGUNAKAN METODE PERHITUNGAN KELUASAN LANTAI

Aifi A. I. Iswandi dan Sesmiwati
Jurusan Teknik Ekonomi Konstruksi
Universitas Bung Hatta

Kertas kerja ini di bentangkan dalam International Conference on Construction Industry, 21-24 Jun 2007, di Universitas Bung Hatta, Padang, Indonesia.

ABSTRAK: Menyiapkan Rencana Anggaran Biaya adalah satu tugas pokok dari Quantity Surveying. Untuk menyiapkan Rencana Anggaran Biaya ini ada beberapa cara yang dapat dimanfaatkan untuk menghasilkan perhitungan antara lain : Cara Keluasan Lantai, Cara Unit dan Cara Anggaran Kuantiti. Dari cara-cara tersebut diatas cara keluasan lantai adalah cara yang paling sering dimanfaatkan untuk menyiapkan Rencana Anggaran Biaya kasar pada saat feasibility study karena cara ini tidak membutuhkan gambar detail dan hasilnya mendekati tepat. Untuk mempercepat proses menyiapkan rencana anggaran biaya dengan cara ini dapat dimanfaatkan Element Cost Analysis yang merupakan informasi dari proyek sejenis yang telah selesai dikerjakan.

ABSTRACT: Preparing cost of estimate is one of the tasks that a Quantity Surveyor has to perform. There are 3 ways to prepare the cost of estimate. There are: Superficial Method, Unit Method and Approximate Quantity Method. From the 3 ways above, the superficial method is likely to use because this way does not need detail drawings and it is closely right. Using Elemental Cost Analysis can help us to prepare cost of estimate faster and easier.

Key Word: Cost of estimate, Superficial Method, Elemental Cost Analysis

I PENDAHULUAN
Menyiapkan Rencana Anggaran Biaya atas suatu pekerjaan membangun adalah salah satu layanan jasa yang dapat diberikan oleh seorang Quantity Surveyor baik dalam masa pra kontrak maupun post kontrak. Ada kalanya Pengguna Jasa meminta Quantity Surveying untuk menyediakan Rencana Anggaran Biaya dalam tempo waktu yang singkat yang biasanya pada saat feasibility study suatu proyek, tetapi terkadang Quantity Surveying diminta menyediakan Rencana Anggaran biaya suatu proyek dengan rinci biasanya pada saat pekerjaan tersebut siap dimulai.

Apabila keinginan Pengguna Jasa adalah tersedianya Rencana Anggaran Biaya dalam waktu singkat dengan rencana gambar yang belum terlalu lengkap maka Elemen Cost Analysis yang merupakan kumpulan informasi mengenai bangunan dapat dimanfaatkan sebagai rujukan sehingga keinginan Pengguna Jasa dapat dipenuhi.

Ada beberapa cara yang dapat dipakai oleh seorang Quantity Surveyor untuk menyiapkan Rencana Anggaran biaya yang diminta Pengguna Jasa. Baik itu Rencana Anggaran Biaya kasar maupun terinci.

II MENYIAPKAN RENCANA ANGGARAN BIAYA
Adapun beberapa cara yang dapat digunakan oleh seorang Quantity Surveyor dalam menyiapkan Rencana Anggaran Biaya antara lain :

1. Cara Anggaran Keluasan Lantai (Superficial Method)
Caranya ialah dengan mengukur luas lantai kasar dari suatu rencana pekerjaan atau yang dikenal juga dengan Gross Floor Area (GFA). Dengan mengalikan antara panjang dan lebar bagian dalam bangunan dan mengabaikan semua pembatas yang ada didalam bangunan tersebut.

Setelah luas didapat Quantity Surveyor perlu mengetahui biaya untuk satu meter persegi yang bisa didapatkan dengan merujuk pada biaya yang berlaku saat itu didaerah tersebut dan pada bangunan yang hampir sama. Misalnya :
Terdapat suatu rencana gambar ruko 3 lantai dengan ukuran 15 m x 8 m
Maka, keluasan lantai seluruh ruko tersebut adalah 15 x 8 x 3 = 360 m2
Jika diketahui pada saat itu harga 1 m2 untuk bangunan adalah Rp 200.000,-
Maka didapat bahwa anggaran kasar yang dibutuhkan adalah
360 m2 x Rp 200.00,- = Rp 7.200.000,-

Cara ini biasa digunakan terhadap rencana pekerjaan yang belum lagi memiliki gambar detail biasanya terbatas pada denah, tampak dan potongan. Cara ini juga biasa digunakan untuk meyiapkan rencana Anggaran biaya kasar dengan cepat untuk memenuhi keinginan Pengguna Jasa dalam mendapatkan gambaran biaya yang dibutuhkan untuk mendirikan bangunan. Perlu diingat bahwa item-item pekerjaan seperti external work, piling dan lain-lain tidak termasuk dalam perhitungan dengan cara anggaran keluasan lantai ini.

Adapun keuntungan-keuntungan menggunakan cara ini antara lain : pengguna jasa yang terkadang awam terhadap masalah konstruksi dapat memahami mengingat perhitungan Gross Floor Area tersebut mudah dipahami, anggaran biaya yang diminta dapat disediakan dengan cepat dan mudah walaupun dengan rencana gambar yang belum lagi lengkap, cara ini lebih tepat dibandingkan dengan cara perhitungan lain.

Sedangkan kerugian menggunakan cara ini antara lain : perhitungannya tidak melibatkan bentuk denah, tinggi yang juga merupakan faktor pembiayaan dan sulitnya membuat analisa harga jika hanya berpedoman pada hasil perhitungan dengan cara ini.

2. Cara Unit (Unit Method)
Cara menyiapkan anggaran biaya dengan metode ini adalah dengan menghitung bagian-bagian bangunan kedalam unit. Dengan kata lain biaya yang dihasilkan nantinya akan bergantung pada jumlah unit dan harga item per unit.

Misalnya : Sebuah bangunan rumah sakit membutuhkan 3000 unit tempat tidur dengan harga per unit Rp 700.000,- maka biaya total adalah 3000 x Rp 700.000,- = Rp 2.100.000.000

Keuntungan menggunakan cara perhitungan ini adalah : sangat tepat digunakan untuk bangunan yang tipikal dan merupakan cara yang paling mudah dalam menyiapkan anggaran biaya.

Sedangkan kerugian menggunakan cara ini adalah : akan menyulitkan dalam pemeriksaan kembali mengingat perhitungan tidak melibatkan ukuran serta bentuk item dan hasil yang didapat akan kurang tepat.

3. Cara Anggaran Kuantiti (Approximate Quantities)
Cara ini adalah cara yang paling baik dalam menghitung anggaran biaya rinci karena cara ini mengukur tiap item pekerjaan berdasarkan bentuk, ukuran dan spesifikasinya. Perhitungan seperti ini adalah perhitungan secara detil pada bangunan.

Cara ini membutuhkan rencana gambar yang lengkap dan detil serta mempertimbangkan biaya untuk pekerjaan preliminaries dan contingencies.

Keuntungan menggunakan cara ini antara lain : memudahkan pemeriksaan kembali mengingat cara ini membagi elemen pekerjaan menjadi kelompok-kelompok tertentu, memudahkan penyesuaian harga jika terjadi perubahan dikemudian hari.

Sedangkan kerugian menggunakan cara ini adalah : membutuhkan waktu untuk menyiapkannya dan semua gambar, detail dan spesifikasi yang berkaitan hendaknya lengkap.

Dari 3 cara yang dijelaskan diatas cara Anggaran Keluasan Lantai (Superficial Method)
adalah cara yang biasa digunakan pada saat feasibility study dan sangat berkaitan dengan Elemen Cost Analysis yang akan dibahas selanjutnya.

III ELEMEN COST ANALYSIS
Element Cost Analysis adalah kumpulan infomasi atau data mengenai elemen-elemen atau komponen-komponen utama dari bangunan sekaligus dikaitkan dengan harga atau biaya elemen-elemen atau komponen-komponen bangunan tersebut. Informasi mengenai hal-hal diatas didapat dari bangunan yang telah selesai dikerjakan.

Fungsi dari Element Cost Analysis ini bagi seorang Quantity Surveyor adalah sebagai rujukan atau referensi mengenai informasi harga atau biaya yang sangat berguna untuk menyiapkan rencana anggaran biaya kasar pada proyek selanjutnya yang sejenis.

Terdapat beberapa prinsip dasar dalam membuat element cost Analysis suatu pekerjaan, antara lain :
1. Pekerjaan tersebut sudah selesai.
2. Semua informasi yang berkaitan dengan pekerjaan tersebut juga telah lengkap,
misalnya dokumen kontrak pekerjaan tersebut, gambar-gambar rencana dan lain-lain.
3. Analisis tersebut disajikan dalam format yang jelas dan teratur.
4. Yang termasuk dalam analisis ini hanyalah biaya pekerjaan saja.
5. Biaya perizinan, Bayaran atas jasa dan lain-lain tidak dimasukkan kedalam analisis ini.

Sedangkan isi dari Element Cost Analysis adalah penjelasan dari hal-hal berikut antara lain :

Ketentuan Umum
• Hal-hal yang berkaitan dengan sumber informasi terhadap analisis ini hendaknya dicantumkan.
• Analisis ini hanya diperuntukkan bagi bangunan tunggal, sedangkan apabila digunakan untuk bangunan kompleks hendaknya dicantumkan.
• Bagian pertama menjelaskan tentang nama proyek, lokasi, keterengan mengenai kondisi fisik, pengguna jasa, jenis tender yang digunakan, jenis kontrak yang digunakan, informasi biaya, pihak-pihak yang terlibat dan lain-lain
• Bagian kedua menjelaskan tentang pengelompokan grup elemen-elemen
• Bagian ketiga menjelaskan tentang pengelompokan elemen-elemen
• Bagian keempat menjelaskan tentang spesifikasi tiap-tiap elemen

Informasi Proyek
• Tipe bangunan
antara lain : Bangunan Kantor
Bangunan Pelayanan Kesehatan
Bangunan Hiburan
Bangunan Religius
Bangunan Pendidikan
Bangunan Negara
Bangunan Peristirahatan
Bangunan Industri

• Klasifikasi bangunan
antara lain : Bangunan yang dibuat dari bahan beton (Vibrated Reinforced Concrete/VRC)
Bangunan yang terbuat dari bahan baja (Steel Framed/STL)
Bangunan yang terbuat dari bahan kayu (Timber Framed)
Bangunan yang terbuat dari bahan campuran (Composite Frame/COM)
Dan lain-lain

• Kode, jumlah tingkat dan Gross Floor Area hendaknya dicantumkan
• Penjelasan mengenai judul proyek
• Pengguna Jasa, apakah pemerintah atau swasta
• Lokasi, dijelaskan dimana proyek tersebut dikerjakan (kota dan provinsi)
• Tanggal diadakannya tender
• Keadaaan Pasar, yang mempengaruhi jalannya pekerjaan pada waktu itu misalnya : daerah asal tenaga kerja, material, peralatan dan lain-lain
• Fluktuasi harga, apakah ada keadaan turan naik harga yang berpengaruh terhadap jalannya pekerjaan pada waktu itu.

Informasi Fisik Bangunan
• Gross Floor Area, antara lain : Luas total daerah terbuka dan tertutup

Termasuk partisi, kolom dan item lain dalam bangunan
Termasuk lift, area tanaman dan lain-lain
Termasuk area pembuangan air kotor
• Lantai Paling Bawah/Basement (jika ada), apa saja yang ada pada area ini diukur termasuk dalam Gross Floor Area
• Lantai Bawah, apa saja yang termasuk pada area ini diukur dalam Gross Floor Area
• Lantai Atas, apa saja yang termasuk pada area ini diukur dalam Gross Floor Area
• Daerah tertutup yang diperuntukkan secara khusus misalnya kantin
• Ruang Sirkulasi, diantara termasuk, teras, lobi, koridor dan lain-lain
• Daerah untuk keperluan service, antara lain dapur, ruang kebersihan, lift dan lain-lain
• Daerah Built Up
• Site Area
• Daerah yang tidak tertutup
• Daerah yang disewakan (bila ada)
• Jumlah kamar (jika pada bangunan hotel)
• Daerah Parkir

Bentuk desain dan deskripsi bangunan
Menjelaskan tentang : Penjelasan umum
    Ketinggian bangunan
    Ketinggian lantai
    Rasio perbandingan dinding dan lantai

Keadaan Lokasi Proyek
Menjelaskan tentang : Akses ke lokasi
    Lingkungan sekitar bangunan
    Keadaan topografi sekitar bangunan
    Keadaan iklim

Informasi Biaya
   • Preliminaries
   Biaya yang diperuntukkan untuk persiapan pekerjaan
   • Provisional Sum
   Biaya yang diperuntukkan untuk pekerjaan yang akan dilaksanakan tetapi desain atau gambar belum lengkap.
   • Prime Cost
   Sejumlah uang yang termasuk dalam kontrak untuk pekerjaan khusus yang akan dilakukan oleh Nominated    Sub Contractor
   • Contingencies
   Sejumlah uang yang diperuntukkan untuk jaga-jaga terhadap perubahan pekerjaan
   • Contract Sum
   Sejumlah uang yang diperuntukkan untuk kegiatan yang tercantum dalam kontrak termasuk preliminaries,    contingencies dan external work
   • Construction Cost
   Biaya untuk bangunan tetapi tidak termasuk contingencies dan external works
   • Project Cost
   Biaya yang diperuntukkan untuk proyek termasuk preliminaries, contingencies, dan external works

Kontrak
    Menjelaskan tentang tipe kontrak, periode kontrak dan lain-lain
Tender
    Menjelaskan tentang tender yang digunakan dan prosesnya
Pihak-pihak yang terlibat
    Menjelaskan tentang pihak yang mendisain, mengatur dan mengontrol pekerjaan.
Kontraktor
    Menjelaskan pihak-pihak yang menjadi kontraktor utama atau sub kontraktor yang mengerjakan pekerjaan.

Kesimpulan dari Pengelompokan Elemental Cost
Adalah sebagai berikut :
     Sub Structure (SB)
     Super Structure (SP)
     Finishes (FI)
     Fittings dan Finishing (FF)
     Services (SV)
     Special Services (SS)
     Preliminaries (PR)
     Contingencies (CT)
     External Works (EX)

Nilai Persen dari tiap kelompok elemental cost dan biaya per m2 dari Gross Floor Area harus dicantumkan. Nilai biaya total akan dibagi dengan gross floor area bangunan.

Spesifikasi
Spesifikasi dari tiap item hendaknya dicantumkan.

Data diatas adahal hal-hal yang dapat ditemukan dalam Element Cost Analysis yang dibuat berdasarkan suatu pekerjaan yang telah selesai dikerjakan.

IV KESIMPULAN

Dari uraian diatas dapat disimpulkan bahwa berdasarkan informasi yang terdapat pada suatu Element Cost Analysis, Quantity Surveyor dapat menggunakannya sebagai pedoman menyiapkan rencana anggaran biaya kasar jika diminta berdasarkan gambar rencana (denah, tampak, potongan) dan menghitung menggunakan cara perhitungan keluasan lantai atau Superficial Method (jika memenuhi syarat).

Adapun hambatan yang ditemui dalam penyusunan maupun pemanfaatan Element Cost Analysis ini antara lain :
1. Kurang pedulinya kita untuk menghimpun kembali informasi dari pekerjaan yang telah kita kerjakan untuk disusun dalam format Element Cost Analysis ini.
2. Sulitnya mendapatkan informasi mengenai harga, fluktuasi harga dan tingkat inflasi.
3. Tidak adanya standar format untuk menyusun Element Cost Analysis ini.

DAFTAR PUSTAKA
Manual for Preparation of Element Cost Analysis and Standard Form of Element Cost Analysis. 1995. Jakarta : PT Branusa.
Technical Manual for Quantity Surveyor. Jakarta : PT Kosprima Sarana Kuantitama