Proses Pembangunan Projek Pembinaan

Pengenalan
Bagaimana kita mengetahui projek tertentu akan dibina di kawasan kita?
Apa yang perlu berlaku sebelum boleh projek mula dibina di tapak?

Skop
Sistem tradisional, dimana fungsi rekabentuk terpisah daripada fungsi pengeluaran/pembinaan.

Proses pembangunan projek memerlukan banyak:
    Masa
    Tenaga
    Kepakaran

Melibatkan banyak peringkat:
Ø Taklimat
Ø Rekabentuk
Ø Dokumentasi
Ø Tawaran/tender
Ø Pembinaan
Ø Pentauliahan

Taklimat
Klien melantik akitek.
Memaklumkan akitek kehendak pengguna dan had belanjawan.

Rekabentuk
Akitek mengkaji feasibiliti bangunan yang dicadangkan, kemudian merekabentuk yang memenuhi kehendak klien dari aspek:
   Ruang
   Kos
   Kualiti
   Masa

Jenis rekabentuk:
   Lakaran
   Skima

Akitek perlu mendapatkan kebenaran merancang dari pihak berkuasa tempatan.

Dokumentasi
Penyediaan dokumen tender untuk peringkat selanjutnya.
Dokumen berperanan untuk membantu:
    memilih kontraktor yang sesuai untuk melaksanakan kerja pembinaan.
    pelaksanaan projek

Tawaran/tender
Dokumen diambil dan diisi oleh kontraktor terpilih sebagai asas penghantaran tawaran yang bersaing. Pentender yang terbaik akan di lantik untuk laksanakan kerja pembinaan.

Pembinaan
Kontraktor yang dipilih melaksanakan pembinaan seperti diberikan dalam lukisan dan spesifikasi (bentuk, saiz, kualiti).
Tapak bina diserahkan kepada kontraktor untuk pembinaan.

Pentauliahan
Bangunan siap diserahkan kepada klien dengan pengesahan akitek dan perunding lain. 
Bangunan mesti berfungsi seperti jangkaan.

Penutup
Pembangunan sesuatu projek bermula lama sebelum pembinaan sebenar berjalan ditapak.
Projek memerlukan masa, tenaga dan kerjasama kepakaran yang berbagai untuk menjayakannya.
Sesebuah projek yang siap merupakan ‘masterpiece’ sumbangan berbagai pihak yang terlibat untuk dinikmati oleh generasi yang ada (kini) dan akan datang.

Pengauditan Kontrak Kerja

Bayaran Kemajuan

Untuk menguatkuasakan pembayaran interim, Perakuan Interim mestilah dikeluarkan dengan menggunakan Borang JKR 66 (Semakan 1988). Penilaian Interim yang pertama mestilah dibuat tidak lewat daripada satu bulan dari tarikh milik tapak bina. Selepas itu, penilaian interim mestilah dibuat sekurang-kurangnya sekali sebulan. Kontraktor dikehendaki mengemukakan sebelum atau pada hari penilaian interim, satu senarai bahan atau barang-barang yang diserahhantar ke tapak bina. Penyelarasan harga kontrak bagi perubahan harga mestilah diambilkira di dalam bayaran interim.

Perakuan bayaran kemajuan pertama hendaklah dikeluarkan apabila nilai kerja yang dilaksanakan dan 75% daripada nilai bahan atau barang-barang yang dibekalkan ke tapak bina bernilai RM200,000 atau bersamaan 10% daripada nilai kerja pembinaan.

Perakuan Interim yang pertama boleh dikeluarkan walaupun dokumen kontrak masih belum ditandatangani. Untuk menguatkuasakan bayaran tersebut, beberapa syarat mestilah dipatuhi iaitu:
Kontraktor mesti memulangkan semula Surat Setuju Tender yang telah ditandatangani dan disaksikan serta menyerahkan Bon Perlaksanaan dan segala polisi insurans yang berkaitan.
Perakuan Bayaran Kemajuan dan baucar bayaran mesti disertakan bersama dokumen-dokumen yang diakui sah seperti berikut:
Surat Setujuterima Tender.
Bon Pelaksanaan.
Polisi takaful/insurans yang berkaitan. Nota Perlindungan (cover note) tidak boleh diterima.
Kelulusan daripada Lembaga Tender dan kelulusan daripada Perbendaharaan jika jumlah harga kontrak melebihi RM10 juta.
Perakuan bayaran kemajuan seterusnya dikeluarkan apabila nilai kerja yang dilaksanakan dan 75% daripada nilai bahan atau barang-barang yang dibekalkan ke tapak bina bernilai 25% daripada jumlah nilai kerja bulanan yang dijadualkan. Pegawai Penguasa tidak mempunyai kuasa untuk mengeluarkan sebarang Perakuan Bayaran Kemajuan jika nilai minimum tidak dicapai.
Bayaran Kemajuan yang keempat tidak boleh dibuat sehingga kontrak ditandatangani.
Perakuan Bayaran Kemajuan bulanan mestilah dikeluarkan dalam tempoh empat belas (14) hari dari tarikh penilaian kerja.

Sumber :   http://www.jkr.gov.my/audlkr/pgress.htm

JASA QUANTITY SURVEYOR DALAM MENGANALISA PENAWARAN KONTRAKTOR

Sesmiwati dan Aifi Andrice
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Universitas Bung Hatta
cici_twin@yahoo.com

Kertas kerja ini di bentangkan dalam International Conference on Construction Industry, 21-24 Jun 2007, Universitas Bung Hatta, Padang, Indonesia.

ABSTRAK : Perkembangan dunia konstruksi yang semakin modern dan kompleks yang bukan sekedar bangunan saja akan tetapi lebih fungsional, lebih efisien dan sarat teknologi sejalan dengan keahlian dan teknik yang harus dimiliki oleh Quantity Surveyor. Quantity Surveyor merupakan suatu profesi yang secara langsung mempengaruhi semua profesi dan aktivitas dalam dunia konstruksi. Salah satu jasa tersebut adalah menganalisa penawaran peserta tender kemudian membuat laporan tentang hasil analisa berdasarkan kepada penawaran harga sehingga mengetahui harga yang diajukan oleh peserta tender adalah harga yang wajar dan memeriksa kelengkapan penawaran. Dalam laporan tender, Quantity Surveyor merekomendasikan peserta tender yang memiliki penawaran terbaik yang mampu melaksanakan proyek yang direncanakan tetapi keputusan akhir berada ditangan klien.

Kata Kunci : Jasa Quantity Surveyor, Analisa Tender, Laporan Tender.

ABSTRACT : Construction world now become more complexs and modern not only about building but also become more efisien, fungsional, have more technology and it means Quantity Surveyor as a part of construction industry must have more skill and knowledge. Analyzing the price of tender and then make the report about it is one kind service that the Quantity Surveyor do. And in the report, Quantity Surveyor recomendate whose tender is the best for doing the project but actually the last decision always come from client.

Key words : Quantity Surveyor Services, Tender Analysis, Tender Report.

PENDAHULUAN
Dalam perkembangan industri konstruksi, profesi Quantity Surveyor (QS) juga semakin berkembang karena jasa Quantity Surveyor diakui sebagai sistem yang efisien dan ekonomis dalam suatu tim pembangunan yang dapat mempengaruhi biaya, waktu dan kualitas dari suatu proyek pembangunan. Quantity Surveyor merupakan pakar dibidang ekonomi konstruksi yang memiliki objektif untuk memastikan bahwa sumber daya yang terdapat di dalam industri konstruksi dipergunakan secara maksimal dan ekonomis dengan memberikan jasa konsultasi biaya konstruksi bagi klien dan design team selama proses konstruksi.
Quantity Surveyor merupakan penasehat keuangan dengan keahlian utama adalah menganalisa hasil desain dan hubungan terhadap biaya, menasehati dan menjaga agar budget tetap terkendali termasuk prosedur kontrak dan mengatur cara pendokumentasian dan administrasi keuangan (Angkasa, 2004).

LINGKUP JASA QUANTITY SURVEYOR
Lingkup jasa Quantity Surveyor untuk melindungi dan menjaga kepentingan klien secara keseluruhan dan sesuai dengan apa yang diharapkan dalam dunia konstruksi saat ini adalah:
1. Tahap Pra Kontrak
a. Analisa kelayakan proyek (feasibility studies)
b. Estimasi awal dan studi biaya desain alternatif (budget estimate, cost plan and cost studies of alternative design)
c. Menyiapkan rincian daftar pekerjaan (Bill of Quantity)
d. Menyiapkan dokumen tender
e. Memberikan nasehat dan pengarahan pada pelaksanaan pelelangan dan pemilihan para kontraktor
f. Membuat dokumen kontrak

2. TahapPasca Kontrak
a. Mengevaluasi prestasi pekerjaan dan merekomendasikan sertifikat pembayaran
b. Menghitung atau mengevaluasi dan menegosiasikan atas pekerjaan tambah kurang
c. Menyiapkan laporan keuangan (financial statement)
d. Administrasi kontrak dan keuangan.
e. Menyiapkan laporan akhir mengenai total pembiayaan pembangunan proyek (final account)

Selain jasa-jasa utama diatas, masih ada jasa-jasa tambahan yang dapat dilakukan yaitu:
1. Menyiapkan harga satuan pada Bill of Quantities dan menegosiasikan dan menilai analisa harga satuan kontraktor.
2. Mengevaluasikan atau mengaudit pelaksanaan pekerjaan, kondisi dan persyaratan kontrak untuk persiapan menghadapi tuntutan/klaim didalam kasus arbitrase.
3. Mengevaluasikan bangunan yang terbakar untuk membantu Klien menghitung klaim asuransi kebakaran.
4. Mengevaluasi atau mengaudit terhadap bangunan yang telah cukup lama dihentikan atau tidak diselesaikan karena sesuatu hal oleh Pemilik/Klien akan segera dilanjutkan.
5. Masuk kedalam organisasi Manajemen Konstruksi dalam pelaksanaan pembangunan.

PEMERIKSAAN TENDER
Pemeriksaan tender dan pembuatan laporan tender merupakan jasa yang dapat diberikan oleh Quantity Surveyor pada tahap para kontrak. Dimana Quantity Surveyor akan menganalisa penawaran dari peserta tender dan membuat laporan tender untuk merekomendasikan penawaran yang terbaik untuk selanjutnya diputuskan oleh klien.
Setelah proses tender dan diterimanya penawaran dari peserta tender maka selanjutnya Quantity Surveyor akan menganalisa dan membuat laporan tender yang akan disampaikan kepada klien.

Yang paling penting didalam menganalisa tender adalah memeriksa harga satuan pekerjaan yang dimasukkan oleh peserta tender apakah sesuai atau tidak. Quantity Surveyor dalam memeriksa penawaran kontraktor atau Bill of Quantity (BQ) harus memperhatikan kesalahan-kesalahan yang terjadi ataupun keganjilan yang ada. Tujuan dari menganalisa tender adalah meghindari kesalahan dalam mengisi harga satuan ataupun perkalian (arithmatic) sehingga dapat memastikan bahwa tidak ada kesalahan yang dibuat untuk kontrak tersebut.

Pada dasarnya ada beberapa hal yang perlu ditekankan dalam menganalisa penawaran peserta tender yaitu:
1. Arithmatical checking
2. Perbandingan antara harga penawaran peserta tender dengan harga anggaran dari QS
3. Kelengkapan dokumen tender (Angkasa, 2004).

Mungkin timbul pertanyaan “Mengapa pemeriksaan penawaran tender harus secara detail?”. Ini disebabkan banyaknya komponen bagian dari tender yang memerlukan pemeriksaan terhadap kesalahan pada Bill of Quantity (BQ) dan schedule of rates. Disisi lain, masalah juga dapat timbul pada saat konrak berjalan dan dalam penyelesaian final account. Sebagai contoh, kesalahan mungkin terjadi pada BQ dimana perkalian antara volume (kuantiti) dengan harga satuan sehingga menghasilkan jumlah yang salah. Hendaknya keadaan ini dihindari karena akan menyulitkan (Ramus dan Birchall, 1996).

Alasan lain pemeriksaan tender terutama harga penawaran harus dilakukan adalah untuk melihat apakah ada kesalahan arithmatical karena sangat tidak bijaksana membiarkan kontraktor mengikuti tender. Karena apabila peserta tender tersebut terpilih untuk melaksanakan proyek tersebut akan bekerja dengan keuntungan yang sangat rendah (asumsi nilai tender rendah). Tetapi apabila kesalahan tersebut menyebabkan kontraktor
beruntung maka akan sangat tidak adil bagi klien untuk membayar yang lebih dari seharusnya.

Menurut Ramus dan Birchall (1996) perbedaan-perbedaan yang biasa terjadi dalam tender adalah:

a. Kesalahan Arithmetical

Kesalahan seperti ini dapat terjadi pada perkalian volume (kuantiti) dengan harga satuan, penjumlahan total nilai tiap halaman, pada saat memindahkan total nilai di tiap halaman ke summaries, pada saat menambahkan persentase tambahan pada general summary atau saat memindahkannilai total ke format tender.

b. Kesalahan Menghargakan

Kesalahan seperti ini sangat terlihat jelas karena akan menyebabkan nilai menjadi sangat tingi atau rendah. Kesalahan menghargakan ini terkadang terjadi pada saat merubah perhitungan kubik menjadi perhitungan keluasan terpadu atau dari perhitungan keluasan terpadu menjadi linear. Kesalahan lain yang sering terjadi adalah lupa memberi harga pada item perkerjaan tertentu.

Pada item yang sama di bagian yang berbeda dihargakan berbeda tanpa memberikan alasan yang jelas, perbedaan ini disebabkan oleh estimator lupa bahwa item tersebut sudah diidentifikasikan sebelumnya. Kesalahan seperti ini sangat jarang terjadi proses konstruksi yang memisahkan BQ menjadi beberapa bagian berdasarkan elemen yang berbeda.

c. Cara Menghargakan

Terkadang peserta tender tidak memberi harga pada seluruh item misalnya pada pekerjaan pendahuluan (preliminaries). Nilai ini dimasukkan pada bagian lain atu dimasukkan pada nilai keseluruhan. Hal ini dapat menimbulkan kesulitan pada saat ada permintaan untuk menghargakan nilai pekerjaan pendahuluan.

Seperti pada proyek XYZ dengan paket pekerjaan struktur dan arsitektur (jenis tender negosiasi atau penunjukan langsung) terdapat perbedaan cara menghargakan antara kontraktor dengan Quantity Surveyor (QS). Seperti dapat dilihat pada Tabel  1 di bawah ini.

             Tabel 1 : Perbandingan Estimasi Anggaran Biaya


Dengan adanya perbedaan cara menghargakan maka penawaran kontraktor lebih tinggi dari estimasi QS sebesar 4,41%. Tetapi pada sub total I yang merupakan total dari pekerjaan preliminaries, pondasi, struktur, arsitektur dan sarana luar, penawaran kontraktor lebih kecil dari estimasi QS dengan selisih 9,6%.
Perbedaan cara menghargakan tersebut yaitu pada:
a. Adanya contingencies sebagai alokasi dana untuk antisipasi perubahan kerja sebesar 5 % dari total biaya proyek pada penawaran kontraktor.
b. Pada penawaran kontraktor terdapat jasa pemborong sebesar 10 % dari total biaya proyek ditambah contingencies. Sedangkan pada estimasi QS, jasa pemborong dimasukkan ke dalam harga satuan. Sehingga terdapat perbedaan yang cukup besar pada pekerjaan struktur, pondasi dan arsitektur dimana estimasi QS pada total harga pekerjaan tersebut lebih besar dari penawaran kontraktor (lihat Grafik 1).



LAPORAN TENDER

Dalam laporan tender, QS akan menjelaskan mengenai:
a. Price level, tiap peserta tender apakah harga penawaran tersebut tinggi atau rendah terhadap harga yang dianggap wajar
b. Kualitas harga penawaran apakah terdapat harga-harga item pekerjaan yang tidak wajar
c. Kesalahan aritmatikal dan ketidakkonsistennya harga penawaran

Laporan tender dari QS akan merekomendasikan penawaran terbaik sehingga sangat membantu klien dalam menentukan dan menunjuk kontraktor yang dianggap mampu melaksanakan pekerjaan yang direncanakan.

Bukanlah hal yang bijaksana jika klien mempunyai hubungan langsung dengan peserta tender. Bagaimanapun juga pada saat tender berlangsung, klien tidak merasa tertekan dalam memutuskan menerima tender terendah atau tender lain sehingga kontraktor yang lain dapat menerima alasan penolakan dengan baik. QS harus memiliki alasan yang tepat jika tender terendah tidak terima.

Berikut ini merupakan laporan tender pada proyek XYZ dengan lingkup pekerjaan IT yang diikuti oleh tiga perusahaan yaitu PT A, PT B, PT C (jenis tender kompetisi selektif). Pada laporan tender tersebut, Quantity Surveyor menganalisa penawaran peserta tender berdasarkan kepada:
       Lingkup pekerjaan yang ditawarkan
       Periode dan tata cara pelaksanaan
       Harga penawaran
       Jadwal pembayaran
       Jaminan dan masa pemeliharaan
       Training untuk operator



Berdasarkan Tabel 2 di atas, harga penawaran PT A merupakan harga penawaran terendah peserta sedangkan PT C menawarkan harga penawaran yang tertinggi dari peserta tender lain. Secara umum penawaran yang diajukan oleh PT A dan PT B cukup baik dari segi harga, lingkup pekerjaan dan tata cara pelaksanaan di lapangan, tetapi terdapat beberapa hal penting yang perlu diklarifikasikan. Sedangkan PT C penawaran yang diajukan tertinggi dari segi harga dan terdapat beberapa hal yang belum termasuk penawaran.
Berdasarkan dari analisa yang telah dibuat berdasarkan penawaran harga dan kelengkapan penawaran, QS merekomendasikan agar PT A dan PT B dapat mengklarifikasi penawaran sehingga akan didapati penawaran yang lebih lengkap dan optimal.

KESIMPULAN

Quantity Surveyor merupakan suatu profesi yang secara langsung mempengaruhi semua profesi dan aktivitas dalam dunia konstruksi. Salah satu jasa Quantity Surveyor pada tahap para kontrak adalah menganalisa tender dan membuat laporan tender. Dalam menganalisa tender yang harus diperhatikan adalah arithmatical checking, perbandingan antara harga penawaran peserta tender dengan harga anggaran dari Quantity Surveyor, kelengkapan dokumen tender. Kesalahan-kesalahan yang sering terjadi dalam tender adalah kesalahan arithmatical, kesalahan menghargakan, kesalahan dalam cara menghargakan. Laporan tender dari Quantity Surveyor kepada klien akan sangat membantu untuk memutuskan kontraktor yang mampu melaksanakan proyek tersebut

DAFTAR PUSTAKA
Dharma Angkasa (2004). Kursus Singkat Quantity Surveying, Bandung
Dharma Angkasa. Seminar Sehari Peranan Profesi Quantity Surveyor dalam Industri Konstruksi di Indonesia, Padang.
Ramus, J. & Birchall, S. (1996). Contract Practice for Surveyors. 3rd. Edition. London : Laxton's.
Seeley, Ivor H (1984). Quantity Surveying Practice. London : MacMillan Publisher Ltd.

Organisasi Syarikat Kontraktor

Peranan kontraktor
· Membina dan menyiapkan projek yang dicadangkan oleh klien.
· Merealisasikan impian klien diatas lukisan/virtual di alam nyata.

Keuntungan kontraktor
Keuntungan kontraktor = Bayaran dari klien - Kos pembinaan
oleh kontraktor.

Tugasan 1 
Senaraikan tugas-tugas yang perlu dilakukan oleh kontraktor untuk menyiapkan sesuatu projek?
Contoh termasuklah pagar tapak, pejabat tapak, jalan masuk, kediaman pekerja, takaful/insurans, bekalan air & elektrik, pekerja – cukup dan berupaya, subkontaktor domestik, bahan : pembelian, pemesanan, penghantaran, jentera, program kerja, bayaran untuk sumber, penyeliaan kerja tapak, dsbnya

Amalan Semasa
Dalam amalan semasa, kontraktor perlu melaksanakan dahulu kerja pembinaan sebelum dibayar oleh klien.
Oleh itu kontraktor perlu berupaya membiayai operasi kerja yang berjalan sehingga mendapat bayaran daripada klien.
Bayaran pertama diterima daripada klien hanyalah selepas siap peratusan tertentu projek tersebut.
Pembayaran seterusnya bergantung diatas perjanjian yang dipersetujui, kebiasaannya bulanan, terhadap kerja yang telah dilaksanakan dan diluluskan oleh perunding.

Sumber pembinaan (5 Ms)
Man - Tenaga kerja/buruh
Machine - Jentera pembinaan
Money - Modal
Materials - Bahan dan komponen
Management - Pengurusan

Sumber yang ada perlu di uruskan untuk mempastikan projek dilaksanakan seperti dikehendaki.

Tugasan 2
Senaraikan perincian jenis sumber yang diperlukan untuk pembinaan projek rumah sebuah (banglo):
· Bahan dan komponen
· Pekerja
· Jentera

Organisasi firma kontraktor
Perkembangan perniagaan dari firma ‘one-man show’  dimana pemilik melaksanakan sendiri kerja pembinaan serta menguruskan tender dan pembelian.
Kerja yang semakin banyak memerlukan pengambilan seorang pekerja baru.
Pekerja melaksanakan kerja pembinaan dibantu oleh pemilik, pengurusan dibuat oleh pemilik.

Kerja yang semakin bertambah serta kepakaran yang diperlukan memerlukan tambahan pekerja yang terdiri dari pelbagai kemahiran. Setiap kemahiran memerlukan penyeliaan tersendiri. Pengurusan dibuat oleh pemilik.

Apabila syarikat semakin berkembang, akan terdapat pelbagai fungsi yang dilakukan oleh jabatan-jabatan berbeza : tender dan kontrak, pembelian, perancangan, jentera dll.

Pengurusan yang baik
Secara ringkas kontraktor memerlukan pengurusan yang baik di
- Ibu pejabat
     Peluang kerja baru/tender
     Pembelian
     Perancangan kerja
     Sebutharga dari pembekal
    Tuntutan pembayaran

- Tapak
     Penyeliaan kerja pembinaan
     Menerima penghantaran bahan
     Laporan ke ibu pejabat

Tugasan 3
Kenalpasti organisasi kontraktor di ibu pejabat dan ditapak

Kejayaan kontraktor
Melaksanakan sesuatu projek yang di anugerah dengan memuaskan hati klien dan memuaskan perunding profesional.

Hasil
     potensi ‘repeat business’
     meningkat nama baik syarikat
     memuaskan hati pemegang saham syarikat
Caranya: Projek disiapkan pada
     HARGA dan KUALITI yang telah di persetujui, dan
     MASA yang dikehendaki.

Beberapa nasihat kepada kontraktor
 Pandai ambil projek, siapkan sendiri. Itu lebih hebat.
Jangan sudah lama berniaga, tapi kehebatan kita cumalah negotiate projek lepas itu jual projek kepada orang lain.
Jangan hanya makan atas angin kerana keuntungan buat sendiri projek lebih banyak.

Permohonan Kebenaran Merancang

Apa itu Kebenaran Merancang ?
Menurut Seksyen 19, Akta Perancangan Bandar & Desa 1976 (Akta 172), sebelum seseorang itu boleh memula, mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan, ia perlu memperolehi Kebenaran Merancang daripada Pihak Berkuasa Tempatan. Kebenaran Merancang yang diberikan kepada seseorang di bawah Seksyen 22, membolehkan ia menjalankan sesuatu pemajuan rnengikut pelan dan syarat-syarat yang dikenakan di dalamnya.

Syarat-syarat tersebut akan rnenentukan antara lain, cadangan penjajaran, kelebaran dan aras jalan dan lorong belakang, garis bangunan, ketinggian, bentuk, ruang lantai, kegunaan, bilangan dan ketumpatan bangunan, saiz unit, nisbah plot, kesesuaian potongan dan tambakan tanah, peruntukan perparitan dan pembentungan, peruntukan kawasan lapang rekreasi, pusat komuniti, sekolah dan lain-lain syarat yang perlu.

Mengapa Kebenaran Merancang Diperlukan?
lni adalah untuk memastikan supaya semua pemajuan dan penggunaan tanah oleh seseorang individu atau pemaju-pemaju dijalankan dalam keadaan yang teratur dan tidak menyebabkan masalah pencemaran dan kacau ganggu, kesesakan lalulintas dan tambahan beban infrastruktur, banjir dan lain-lain kesan yang tidak diingini kepada kejiranan dan persekitarannya.
Seksyen 6, Akta 172, telah menetapkan tugas-tugas Pihak Berkuasa Tempatan iaitu: Bertanggungjawab dalam mengatur, mengawal dan merancang pemajuan serta penggunaan semula tanah dan bangunan yang terletak di dalam kawasan pentadbirannya.

Bila Kebenaran Merancang Diperlukan?
Kebenaran Merancang akan diberi oleh Pihak Berkuasa Tempatan melalui permohonan sebelum boleh memula, mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan.

Seksyen 2(1), Akta 172 rnendefinisikan pemajuan atau pembangunan sebagai:
Kerja-kerja bangunan yang meliputi meruntuh, mendiri, mendirikan semula atau meluaskan sesuatu bangunan atau sebahagian daripadanya dan termasuklah:
Apa-apa tambahan pada tingginya atau luas lantai sesuatu bangunan;
Membuat bumbung atau membuat semula bumbung bangunan atau sebahagian daripadanya;
Apa-apa tambahan atau perubahan kepada sesuatu bangunan yang menyentuh atau harus akan menyentuh susunan parit atau kebersihannya atau keteguhannya;
Apa-apa tambahan atau perubahan kepada sesuatu bangunan sama ada dibuat sebelurn atau selepas bangunan itu siap, yang menyimpang dengan apa-apa cara daripada mana-mana pelan atau penentuan berkenaan dengan bangunan itu, yang diluluskan pada bila-bila masa oleh mana-mana Pihak Berkuasa yang diberikan di bawah mana-mana undang-undang bertulis untuk meluluskan pelan atau penentuan itu;
Apa-apa tambahan atau perubahan kepada sesuatu bangunan yang menyentuh secara matan atau harus akan menyentuh secara matan bangunan itu dengan apa-apa cara; dan
Apa-apa kerja lain yang biasanya diusahakan oleh seseorang yang menjalankan urusan pembinaan bangunan;
Kerja-kerja kejuruteraan seumpamanya. perlombongan, perindustrian atau apa-apa kerja seumpamanya.
Membuat sesuatu perubahan matan dalam penggunaan tanah atau bangunan yang meliputi;
Apa-apa tambahan pada bilangan unit dalam penggunaan suatu bangunan lebih daripada bilangan yang diluluskan mulanya oleh sesuatu Pihak Berkuasa yang diberikuasa di bawah suatu undang-undang bertulis memberi kelulusan itu.
Penggunaan suatu bangunan yang bukan mula-mulanya dibina untuk kediaman manusia sebagai rumah tempat tinggal.
Apa-apa perubahan atau tambahan kepada bahagian bangunan itu, samada bahagian luaran bangunan itu, yang bersempadan dengan sesuatu garisan biasa jalan sebagaimana yang ditetapkan oleh atau ditakrifkan dalam mana-mana undang-undang bertulis berkenaan dengan bangunan-bangunan.
Apa-apa penggunaan sesuatu bangunan atau sebahagian daripadanya yang bersalahan atau berlawanan atau bertentangan dengan sesuatu peruntukan rancangan pemajuan.
Penggunaan sesuatu bangunan atau sebahagian daripadanya yang mulanya dibina sebagai rumah tempat tinggal bagi maksud-maksud lain.
Memecah sempadan dan cantuman tanah.

Bagaimana Mendapatkan Kebenaran Merancang?
Pemohon perlu mengemukakan permohonan kepada Majlis Bandaraya Johor Bahru mengikut cara yang ditentukan di bawah Kaedah Pengawalan Perancangan (Am), 1987, Akta 172. Setiap permohonan perlu disertakan dengan;
1. Borang permohonan (boleh diperciehi di Jabatan Perancangan, MBJB)
2. Bayaran Proses
3. 15 salinan pelan tapak
4. 5 set pelan bangunan
5. 4 salinan pelan kontor
6. Salinan hakmilik tanah yang terbaru
7. Serta lain-lain maklumat yang diperlukan

Sebarang pindaan (sekiranya ada ) yang perlu dibuat terhadap dokumen atau pelan sebelum permohonan pemohon dibentangkan untuk pertimbangan akan dimaklumkan. Selepas itu, keputusan terhadap permohonan pemohon akan dibuat oleh Majlis. Sekiranya permohonan anda diluluskan, anda akan diberikan KEBENARAN MERANCANG [Seksyen 22(3), Akta 172}

Mengapa Agen Diperlukan?
Sebelum mengemukakan permohonan sesuatu pemajuan,pemohon dinasihat mendapatkan khidmat daripada seorang agen yang mana biasanya merupakan seorang Jururancang Bandar, Arkitek atau Jurutera. Agen pemohon harus mampu menasihatkan anda bukan saja dari segi proses permohonan, tetapi yang lebih penting adalah dari segi pemilihan proses alternate pemajuan.lni akan membolehkan anda membuat keputusan ke atas alternatif yang paling optimum serta membantu anda dalam memastikan semua kelulusan yang diperlukan boleh diperolehi tanpa apa-apa halangan sebelum anda memulakan pemajuan.

Berapa lamakah Tempoh Sah Kebenaran Merancang?
Sesuatu Kebenaran Merancang yang diberi di bawah Seksyen 22(3) hendaklah, melainkan jika dilanjutkan tempohnya, luput dua belas (12) bulan selepas tarikh ia diberi, jika dalam masa itu pemajuan belum dimulakan secara yang dinyatakan dalam Kebenaran Merancang itu [Seksyen 24(1), Akta 1721. Walau bagaimanapun, pemohon boleh mendapatkan perianjutan atau perianjutan tambahan Kebenaran Merancang dengan mengemukakan permohonan kepada MBJB sebelum luput Kebenaran Merancang tersebut.

Apa Yang Harus dibuat Selepas Memperolebi Kebenaran Merancang?
Pemohon tidak boleh memulakan pemajuan dengan serta merta selepas mendapat Kebenaran Merancang kerana pemohon masih memerlukan persetujuanlkelulusan yang lain seperti:
Pelan Bangunan dan permit untuk memulakan kerja pembinaan bangunan di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan (Akta 133)
Pelan Kerjatanah
Pelan Pembinaan Jalan dan Perparitan Tepi Jalan
Pelan Saliran & Pembentungan
Pelan Landskap
Kelulusan daripada Jabatan Perkhidmatan Bomba serta Jabatan Teknikal yang berkaitan.

Denda Bagi Pemajuan Tanpa Kebenaran Merancang
Seksyen 27, Akta 172, menyatakan bahawa pemohon boleh didenda RM20,000.00 sekiranya disabit kesalahan oleh Mahkamah dan sekiranya diteruskan denda tambahan sebanyak RM500.00 setiap hari akan dikenakan. Pelan Landskap 172, menyatakan bahawa pemohon boleh didenda sebanyak ?? disabit kesalahan oleh Mahkamah dan sekiranya kesalahan itu ?? sebanyak RM500.00 setiap hari akan dikenakan.

Sumber: http://www.mbjb.gov.my/page.php?pageid=9
Sila semak dengan Kerajaan Tempatan terdekat untuk maklumat mutakhir.

Struktur dan Pihak yang Terlibat dalam Industri Binaan

1. 0 Mengapa projek dalam industri binaan diperlukan?
          · Keperluan asas - rumah
          · Membolehkan kegiatan kehidupan dilaksanakan
                   -  Memakmurkan bumi
           · Menyediakan kemudahan fizikal – menyempurnakan penggunaan keperluan asas



1.1 Pengkhususan bidang
     · Kecekapan kerja dan pengurusan
     · Kecepatan pelaksanaan

2.0 Pihak2 yang terlibat
2.1 KLIEN
     · Memerlukan kemudahan
     · Membiayai kos projek
     · Nama lain : pemilik, pemaju
     · Jenis
       Terdiri daripada 2 pihak iaitu awam/kerajaan dan swasta.
       Pihak swasta pula terdiri dari 2 jenis iaitu individu dan kumpulan.
       Kumpulan terdiri dari syarikat dan pertubuhan.

     · Pemilik individu (swasta)
       Biasanya keuntungan bukan faktor utama.
       Memulakan projek, samada untuk kegunaan sendiri atau pun untuk keuntungan.

     · Syarikat/ Pertubuhan (swasta)
       Memulakan projek untuk mendapat keuntungan atau tidak untuk keuntungan.
       Untuk mendapatkan keuntungan samada di gunakan sendiri sebagai faktor pengeluaran, untuk di jual atau di sewa.

       Kedua pihak di atas adalah semakin bijak.
       Lebih demanding dalam keperluan mereka.
       Pentingkan kos keseluruhan vs kos pembinaan sahaja.
       Ingat: kos keseluruhan = Kos pembinaan + kos operasi + kos penyenggaraan

     · Sektor AWAM
       Terbahagi kepada kerajaan pusat, kerajaan negeri, kerajaan tempatan, badan berkanun.
        Kebiasaannya
        · Pelaburan sektor awam tidak bermotifkan keuntungan per se tetapi lebih mementingkan keperluan sosial tetapi bukan membazir
        · Kos pembinaan tidak menjadi pertimbangan utama
        · Bukan semestinya pembaziran
        · Public accountability ialah salah satu daripada amalan demokrasi bertujuan mengelakkan penyelewengan wang rakyat@negara.
        · Nilai untuk wang (kegunaan/fungsi vs kos)

         Cari mengenai penswastaan (privatisation). Bincangkan kebaikan dan keburukan penswastaan.

2.2 KONTRAKTOR
        Pelbagai
         · saiz,
         · jenis kerja yang dilakukan,
         · jumlah kerja/nilai kerja yang dilakukan
       Ada yang
         · Melaksanakan berbagai jenis kerja
         · Pakar/pengkhususan
         · Sebagai subkontraktor kepada kontraktor utama

      Jenis (kawasan operasi)
       · Tempatan,
       · Kebangsaan
       · Antarabangsa

      Jenis (kerja yang dilaksanakan)
       · Bangunan
       · Kerja kejuruteraan awam
       · Bangunan dan kerja kejurutraan awam
       · Kontraktor Pakar
              Sebagai subkontraktor kepada semua diatas
              Kebaikan pengkhususan
              Jenis
                     - Buruh sahaja
                     - Bekal dan pasang
       · Pendaftaran kontraktor
              · Untuk membolehkan operasi - LPIPM (CIDB), dalam Tajuk G1 – G7.
              · Untuk mendapatkan tender kerajaan - PKK (Kelas A – F, dalam berbagai Tajuk dan Sub Tajuk)
       · Pengkelasan mencerminkan
                · saiz
                · keupayaan

2.3 PIHAK BERKUASA YANG MELULUSKAN (Approving Authorities)
        Menyemak kepatuhan projek yang dicadangkan terhadap pelbagai peraturan bangunan, kesihatan awam, keselamatan dan meluluskannya.
        Meliputi:    Pihak Berkuasa Tempatan (Majlis Daerah, Majlis Perbandaran, atau Dewan Bandaraya) juga
                       ·Jabatan Bomba
                      · Jabatan Bekalan Air
                      · Jabatan Bekalan Elektrik
                      · Jabatan Pembetungan
                      · Jabatan Parit dan Saliran

Jabatan Kerja Raya (JKR)
       Melaksanakan sendiri kerja penyenggaraan – kecil & segera.
       Sebagai agensi pelaksana (konsultan) sesuatu projek kerajaan
       Organisasi yang memiliki ahli ikhtisas teramai di Malaysia dan berpengalaman luas dalam menguruskan pembinaan projek kerajaan.

2.4 AHLI IKHTISAS

        Amalan tradisi : pemisahan diantara rekabentuk dan pembinaan.

        Kebiasaanya:
               Juruukur Bahan,
               Arkitek,
               Jurutera (Awam/Struktur/Elektrik/Mekanikal)
               Perancang Bandar dan Wilayah
               Juruukur tanah
               Arkitek landskap

        Fungsi: Melaksanakan peranan masing-masing untuk menghasilkan projek yang terbaik untuk klien.

        Apa maksud projek yang terbaik untuk klien?
                  Rekabentuk terbaik – komprehensif, functional
                  Kos
                  Tempoh
                  Kualiti

         Ahli ikhtisas, samada bekerja di firma ikhtisas milik sendiri atau orang lain, dengan syarikat klien atau dengan firma pemaju & firma kontraktor.
         Firma ikhtisas merupakan perunding bebas melakukan projek one-off.
         Syarikat klien memerlukan ahli ikhtisas bila kerja banyak dan berterusan. Sudah tentu lebih murah apabila employ terus ahli ikhtisas.
         Firma pemaju & firma kontraktor dari kumpulan syarikat yang sama bersama-sama merekabentuk, membina dan menjual projek yang dilakukan oleh          syarikat yang sama.

         Pemisahan rekabentuk dan pembinaan serta pecahan tugas rekabentuk diantara pihak yang berbeza sepatutnya memberikan kelebihan pengkhususan –          output yang lebih tinggi dengan kualiti yang lebih tinggi

        Kekurangan
        Masalah penyelarasan dan pengurusan diantara
                    Berbagai pakar
                    Kontraktor dan perekabentuk

       Kaedah Baru: Ahli ikhtisas bekerja untuk kontraktor. Perlu dikaji: Berupayakah mengekalkan profesionalisme?

2.5 PEMBEKAL
         Kebanyakan bahan dan komponen diedarkan melalui pembekal .

         Fungsi pembekal
          · Saluran edaran bahan dan komponen
          · Simpan stok dan hantar
          · Hanya sebagai agen pesanan - pengeluar hantar terus ke tapak
          · Simpan stok untuk mudah respon kepada kehendak kontraktor
          · Beri kredit jangka pendek – bayaran dilambatkan diantara 1-3 bulan, membantu kontraktor yang terhad sumber kewangannya
          · Saluran memperkenalkan bahan baru & maklumat teknikal.

2.6 PENGILANG
         Menghasilkan barangan untuk kegunaan industri binaan.
         CONTOH?
         Jenis
             · Khusus untuk industri binaan. Sebagai contoh pengilang batu bata, simen, kuari pasir dan agregat
             · Tidak khusus untuk industri binaan sahaja. Contohnya : plastik, besi, keluli, kaca
         Berbagai saiz pengilang
                 Bata – sedikit yang hasilkan bata muka, kebanyakannya bata biasa. LAWATAN?
                 Simen – dominasi syarikat besar
                 Pasir (sungai) – banyak syarikat kecil
                 Batu/agregat
        Pengeluar – samada complementary - bata & motar, simen & aggregat, kaca tingkap & bingkai tingkap; atau pun
                                     competitive/substitute - bata simen, bata tanah liat, blok

2.7 PEKERJA

        Industri binaan setakat ini adalah industri menggunakan buruh secara intensif.
        Berbagai jenis – pengurusan, professional, perkeranian, pekerja mahir (tukang), pekerja tak mahir (general workers).

        About 90% bekerja ditapak. Lebih 50% dari buruh di tapak bina adalah pekerja mahir.
        Sila KENALPASTI.

        Untuk 2.7 dan 2.8 sila cari maklumat.

2.7 PIHAK PEMBIAYA (Financiers)
2.8 SYARIKAT INSURAN