TUNTUTAN KONTRAKTOR DALAM KERJA PEMBINAAN

1.0 PENGENALAN

Tindakan satu pihak yang berkontrak boleh mendatangkan kerugian kepada pihak yang lain. Pihak yang mengalami kerugian mempunyai hak atau peluang menuntut gantian kerugian.

2.0 TAKRIF

Hak kontraktor menuntut apa-apa kerugian langsung dan/atau perbelanjaan langsung yang ditanggung oleh kontraktor akibat dari sesuatu peristiwa tertentu yang mana kontraktor tidak akan dibayar ganti di bawah mana-mana peruntukan lain mengikut kontrak.

3.0 JENIS TUNTUTAN

a) Tuntutan Kontrak (Contractual).
b) Tuntutan Luar Kontrak (Extra-Contractual).
c) Tuntutan Belas Kasihan (Ex-Gratia).

4.0 KEBAIKAN PERUNTUKAN TUNTUTAN DI DALAM KONTRAK

a) Merendahkan harga tawaran, risiko berlaku sesuatu yang boleh merugikan kontraktor tidak perlu dimasukkan ke dalam tawaran.

b) Mengganti bayar kerugian dan/atau perbelanjaan yang ditanggung oleh kontraktor sebagai akibat langsung dari sesuatu peristiwa tertentu dan yang mana dia tidak akan diganti bayar di bawah mana-mana peruntukan;

c) Menyediakan satu cara yang mudah untuk menyelesaikan masalah tuntutan kewangan kontraktor.

d) Mempastikan kontraktor tidak mengalami masalah aliran wang tunai disebabkan sesuatu peristiwa tertentu yang telah secara matan menjejaskan kemajuan teratur kontraktor; dan

e) Menyelamatkan kontraktor dari terpaksa mengemukakan permohonan di mahkamah.

5.0 SYARAT-SYARAT

Syarat-syarat utama untuk membolehkan kontraktor membuat tuntutan kerugian langsung dan/atau perbelanjaan ialah:

a) Permohonan hendaklah dibuat mengikut masa yang telah ditentukan di dalam kontraktor.

b) Sebab-sebab kerugian atau perbelanjaan yang tertanggung itu mestilah seperti yang dinyatakan di dalam kontraktor yang dikenali sebagai "peristiwa tertentu" (specified events);

c) Kontraktor mesti mengemukakan bukti-bukti kerugian/perbelanjaan yang ditanggung; dan

d) Kerugian dan/atau perbelanjaan itu tidak akan diganti bayar di bawah mana-mana peruntukan lain di dalam kontrak.

FASAL 44 JKR 203A (Semakan 10/83)

1.0 PENGENALAN

Peruntukan berkaitan dengan KPL di dalam borang kontrak setara Jabatan Kerja Raya Malaysia, iaitu, Borang 203A (Semakan 10/83) (JKR) terdapat di bawah Fasal 44. Fasal ini memperuntukkan:

Fasal 44

Jika kemajuan kerja yang teatur atau mana-mana bahagiannya telah terjejas secara material oleh sebab-sebab sebagiamana dinyatakan di bawah Fasal 43(c), (f) atau (i) Syarat-syarat ini (dan bukannya oleh sebab-sebab yang lain) dan Kontraktor telah menanggung kerugian secara langsung dan/atau perbelanjaan yang dia tidak akan diganti bayar melalui pembayaran yang dibuat di bawah mana-mana peruntukan lain dalam Kontrak ini, maka Kontraktor hendalah dalam tempuh satu (1) bulan selepas berlakunya kejadian atau hal keadaan itu memberi notis secara bertulis kepada P.P. tentang maksudnya untuk ;menuntut kerugian secara langsung dan/atau perbelanjaan, bersama-sama dengan satu jumlah anggaran bagi kerugian secara langsung dan/atau perbelanjaan itu, tertakluk sentiasa kepada Fasal 48 Syarat-syarat ini.

2.0 ANALISIS

a. PROSEDUR

i. Notis untuk membuat tuntutan (Fasal 44) : Kontraktor hendalah mengemukakan notis bertulis kepada Pegawai Penguasa (P.P.) dalam tempuh satu bulan selepas berlakunya "peristiwa tertentu".

ii. Permohonan Sebenar (Fasal 48) : Tuntutan sebenar untuk mendapat kerugian atau perbelanjaan di bawah JKR 203A dibuat mengikut prosidur yang diperihalkan di bawah Fasal 48.

b. SYARAT-SYARAT

Kerugian atau perbelanjaan yang dituntut itu mestilah merupakan akibat langsung dari sesuatu "peristiwa tertentu" yang telah menjejaskan kemajuan kerja yang teratur dan kerugian atau perbelanjaan itu tidak akan dibayar di bawah mana-mana peruntukan lain dalam kontrak.

c. PENILAIAN

Apabila permohonan di bawah fasal 48(a) ini diterima, P.P. hendaklah meneliti permohonan itu dan membuat penilaiannya atau pun mengarahkan tugas ini dibuat oleh juruukur bahan.

d. PEMBAYARAN

Setelah P.P. selesai membuat penilaiannya, jumlah yang dinilai itu akan dimasukkan ke dalam perakuan muktamad, dan tertakluk kepada syarat yang diperuntukkan di bawah fasal 48(d):

"Tiada apa-apa bayaran ...... kepada kontraktor di bawah Perakuan Muktamad boleh dibuat sehingga kontraktor telah: (i) membuat Akuan Statutori, atau (ii) Ketua Pengarah Buruh membuat perakuan bahawa semua tanggungjawab kontraktor kepada buruhnya, termasuk buruh sub-kontraktor telah dilaksanakan."

e. PERISTIWA BERKAITAN

Sebab-sebab yang membolehkan kontraktor menuntut KLP ini dikenali dengan "peristiwa tertentu" (specified events) di bawah Borang Kontrak 203A, disenaraikan di dalam fasal 44 seperti berikut:

i) Arahan P.P. (di bawah Fasal 5(a));

ii) Pertikaian dengan tuan punya berjiran (Fasal 43 (c));

iii) Kontraktor lewat terima arahan, lukisan, aras dll. (Fasal 43(f).; dan

iv) Kelambatan oleh artisan, tukang atau orang-orang lain (Fasal 43(i)).

FASAL 24 PAM

1. PENGENALAN

Peruntukan berkaitan dengan KLP di dalam borang kontrak setara Pertubuhan Arkitek Malaysia (PAM) terdapat di bawah Fasal 24. Fasal ini memperuntukan:

24(1)

Jika permohonan bertulis di buat kepadanya oleh Kontraktor, Arkitek berpendapat bahawa Kontraktor terlibat dengan kerugian dan/atau perbelanjaan secara langsung di mana dia tidak akan diganti bayar melalui pembayaran yang dibuat di bawah mana-mana peruntukan lain dalam kontrak ini disebabkan oleh kemajuan kerja yang teratur atau mana-mana bahagiannya telah terjejas secara material kerana:

a. Kontraktor tidak menerima mengikut masa arahan-arahan, lukisan-lukisan, perincian atau aras yang perlu dari Arkitek yang mana permohonan khusus secara bertulis telah dikemaukakan kepadanya pada satu tarikh yang mengambil kira Tarikh Penyiapan yang tercatit dalam Appendiks kepada Syarat-Syarat ini atau mana-mana lanjutan masa ditetapkan mengikut Fasal 23 atau Fasal 32(1)(c) Syarat-Syarat ini tidaklah terlalu awal atau pun terlalu suntuk kepada tarikh perkara-perkara tersebut diperuntukan; atau

b. Pendedahan untuk pemeriksaan mana-mana kerja yang tertutup atau ujian ke atas bahan atau barang mengikut Fasal 6(3) Syarat-Syarat ini (termasuk kerja membaiki akibat dari pendedahan atau ujian itu) kecuali jika pemeriksaan atau ujian itu menunjukkan bahawa kerja, bahan atau barang tersebut tidak mengikut kehendak kontrak; atau

c. Apa-apa percanggahan atau perbezaan antara lukisan dan/atau senarai kuantiti; atau

d. Kelewatan oleh artisan, tukang-tukang atau orang-orang lain yang ditugaskan oleh Majikan untuk menjalankan kerja yang tidak merupakan sebahagian daripada kontrak ini; atau

e. Arahan Arkitek yang dikeluarkan berkaitan dengan penangguhan mana-mana bahagian kerja yang perlu dilaksanakan di bawah peruntukan Kontrak ini; dan jika permohonan itu dibuat dalam jangka masa yang munasabah apabila menjadi jelas bahawa kemajuan kerja atau mana-mana bahagiannya telah terjejas, Arkitek hendaklah, sama ada secara sendirinya, menentukan atau mengarahkan Juru Ukur Bahan menentukan kerugian dan/atau perbelanjaan berkenaan. Apa-apa amaun yang ditentukan sedemikian dari masa kesemasa hendaklah dicampurkan kepada Jumlah Kontrak, dan jika Pengakuan Interim dikeluarkan selepas tarikh penentuan apa-apa amaun sedemikian hendaklah dicampurkan kepada amaun yang akan dibayar dalam Pengakuan itu.

24(2)

Peruntukan di bawah Syarat ini adalah tanpa prajudis kepada apa-apa remedi lain yang ada kepada Kontraktor.

2. ANALISIS

Dari peruntukan di atas, bolehlah dianalisiskan seperti berikut:

a. Notis

Masa : Fasal 24 menghendaki kontraktor mengemukakan notis tuntutannya kepada arkitek secara bertulis apabila didapati atau dijangkakan bahawa kemajuan kerja teratur telah atau akan terjejas secara material.

Maklumat: antara maklumat-maklumat yang perlu disertakan bersama-sama dengan notis tersebut, termasuklah:

a. maklumat lengkap dan terperinci berkaitan dengan peristiwa dan keadaan yang berlaku;

b. masa dan tempuh masa peristiwa/keadaan itu berlarutan;

c. aktiviti-aktiviti yang terjejas; dan

d. bagaimana aktiviti boleh terjejas

e. maklumat-maklumat berkaitan dengan kos seperti:

i. buruh & loji.
ii. bahan-bahan.
iii. overheads.
iv. keuntungan.

Format : fasal 24 tidak pula menerangkan format tertentu notis tersebut. Oleh itu, kontraktor bebas untuk membentuk formatnya sendiri asalkan perkara-perkara penting yang dikehendaki disertakan.

b. Syarat-Syarat

Bagi membolehkan peruntukan ini beroperasi kerugian ata perbelanjaan itu mestilah akibat dari satu atau lebih dari peristiwa tertentu, yang menyebabkan kemajuan kerja teratur terjejas yang mana kontraktor itu tidak akan di bayar di bawah mana-mana peruntukan lain di dalam kontrak.

Fasal 24 tidak mensyaratkan bahawa penyiapan kerja mesti terjejas. Kontraktor masih boleh mengemukakan tuntutan jika peristiwa tertentu itu menjajaskan sesuatu aktiviti tertentu, walau pun pada keseluruhannya penyiapan kontrak itu tidak tergendala.

c. Penilaian

Apabila arkitek berpuas hati dengan notis yang dikemukakan sebagai sah dan betul, tugas arkitek seterusnya ialah menentukan jumlah kerugian atau perbelanjaan yang terlibat.

d. Pembayaran

mengikut fasal 24(1) pembayaran tuntutan KLP mestilah dicampur dengan jumlah kontrak, iaitu, dimasukkan ke dalam perakuan interim.

e. Peristiwa Tertentu

Sebab-sebab yang membolehkan kontraktor menuntut KLP ini dikenali dengan "peristiwa tertentu" (specified events) di bawa kontrak PAM, disenaraikan di dalam fasal 24(1) seperti berikut:

* Lewat terima arahan dll., [Fasal 24(a)];

* Pendedahan untuk pemeriksaan/ujian [Fasal 24(b)];

* Percanggahan/perbezaan antara lukisan dan senarai kuantiti [Fasal 24(c)];

* Kelewatan oleh artisan, tukang atau orang-orang lain [Fasal 24(d)]; dan

* Penangguhan kerja [Fasal 24(e)].

HEADS OF CLAIM

Antara "heads of claim" yang boleh dipohon oleh kontraktor termasuklah:

1. Pertambahan kos "preliminaries" (Tanggungan Tapak).
2. Tanggungan Ibu Pejabat.
3. Kehilangan keuntungan.
4. Kehilangan produktiviti atau kerja yang tidak ekonomi.
5. Pertambahan kos kerana inflasi.
6. Faedah dan caj kewangan.
7. Kos menyediakan tuntutan.

1. Pertambahan kos "preliminaries" (Tanggungan Tapak)

Kelewatan biasanya akan menyebabkan pertambahan kos-kos. Oleh itu, kontraktor boleh diganti bayar di bawah KLP.

Perkara-perkara yang diambil kira dalam menilai amaun pertambahan ini ialah:

* Amaun dalam senarai kuantiti.
* Tempuh kelewatan.
* Tempuh kontrak.
* Bahagian amaun yang terlibat.

Sepatutnya, cara penilaian yang lebih baik ialah dengan mengira kos tambahan sebenar kerana dalam praktis kos untuk setiap item dalam senarai "preliminaries" biasanya hanyalah dalam bentuk anggaran kasar sahaja. Oleh itu, kos tambahan sebenarnya seelok-eloknya diperolehi, direkodkan dan dibuktikan. Amaun yang "proportionate" mungkin tidak menggambarkan kos sebenar.

2. Tanggungan Ibu Pejabat

Tanggungan ibu pejabat bermaksud kos mengurus perniagaan kontraktor secara umum, berbeza dengan kos mengurus tapak bina sesuatu projek tertentu.

Pada kebiasaannya, kos tanggungan ibu pejabat sasngat jarang dituntut kerana fakta ini sangat sukar untuk diberikan secara langsung dengan satu-satu projek atau pun satu-satu peristiwa tertentu.

3. Kehilangan Keuntungan

Tuntutan kehilangan keuntungan tidak bergantung kepada fakta bahawa kontrak itu merupakan satu kontrak yang sebenarnya menguntungkan. Oleh kerana kontrak itu bukan satu kontrak yang menguntungkan, ini tidak bermakna kontraktor tidakb berhak menuntut kehilangan keuntungan.

Pertambahan kos "overheads" dan kehilangan keuntungan boleh dikira dengan menggunakan formula berikut:-

a. Formula Hudson.
b. Formula Emden.

a. Formula Hudson

OVERHEADS/PROFIT PERCENTAGE  X  CONTRACT SUM  X    PERIOD OF DELAY
                                                                                                          -------------------------------
                                                                                                            CONTRACT PERIOD
 

4. Kos Buruh/Produktiviti

Kos buruh atau produktiviti dibuat berdasarkan kos dan perkiraan yang sebenarnya ujud pada tempuh satu-satu kerja kerugian disebabkan oleh peristiwa tertentu.

5. Pertambahan Kos Kerana Inflasi

Merujuk kepada fasal 53 (JKR), kesahihan pengiraannya mungkin boleh dicabar di mahkamah. Rekod kenaikan kos bahan dan buruh perlu disimpan. s

6. Caj Kewangan dikira berdasarkan jumlah tuntutan yang terlibat didarab dengan kadar semasa caj kewangan (sebaik-baiknya oleh bank pihak kontraktor atau bank-bank yang biasa) bagi tempuh kerugian dialami.

7. Kos Menyediakan Tuntutan

Pada masa sekarang pengurusan membuat tuntutan kewangan kontraktor telah menjadi satu "industri" di mana perkhidmatan "claim consultant" digunakan untuk membantu kontraktor mengemukakan tuntutan.

STRATEGI

1. Beban Membukti

Beban membukti sesuatu kerugian atau perbelanjaan itu terletak di atas bahu pihak yang membuat tuntutan, iaitu, kontraktor. Perkara utama yang mesti diperhatikan oleh seseorang kontraktor di sepanjang masa pembinaan dilaksanakan ialah penyimpanan rekod yang baik.

2. Rekod-Rekod Utama

Antar rekod-rekod utama yang perlu disediakan dengan tepat dan teliti oleh kontraktor untuk disertakan bersama-sama dengan permohonan tuntutannya (notis), termasuklah:

a. Surat menyurat antara Kontraktor Perunding, Klien dan Pengawas yang terlibat.
b. Minit Mesyuarat (yang dipengerusikan oleh PP sahaja).
c. Laporan Kerja (Works Record Sheets).
d. Laporan Buruh dan Loji/Penilaian Produktivi.
e. Laporan Bahan-Bahan (diterima dan digunakan).
f. Buku Harian Tapak (Site Diary).
g. Arahan Tapak (Site Instructions).
h. Arahan Perubahan (Variation Orders).
i. Rekod Kerja Harian (Daily Works Records).
j. Jadual Kerja.
k. Gambar Kemajuan (Progress Photographs).
l. Lukisan-Lukisan Kontrak & Kerja.
m. Bil-bil Berkaitan Dengan Pertambahan Perbelanjaan.
n. Rekod Cuaca Harian.
o. Detail Aras Tapak.

3. Format Tuntutan

a. Pengenalan.
b. Butir-butir Tuntutan.
c. Perincian Tuntutan/Kos.
d. Penutup.
e. Lampiran bahan bukti.

a. Pengenalan
Memberi maklumat penting dengan projek

b. Butir-Butir Tuntutan
Nyatakan peristiwa tertentu yang mengakibatkan tuntutan KPL dan fasal kontrak yang membenarkan tuntutan KPL di buat.

c. Perincian Tuntutan dan Kos
Senarai ini mestilah menghubungkaitkan peristiwa tertentu, akibat dan kos (kerugian/perbelanjaan bolehlah dikira berdasarkan kepada pecahan berikut (di mana berkaitan):-

i. Tanggungan Tapak

* Penyeliaan - Gaji.
- Bonus.
- Caruman KWSP.
- Caruman Perkeso.
- Kos Produktiviti.

* Lanjutan Pengurusan.
* Pejabat Tapak dan Kuarters.
* Peralatan dan Perkakas/Susut Nilai.
* Kemudahan Kebajikan Tapak.
* Pengangkutan Tapak.
* Premium Insuran/Takaful.
* Lain-lain butiran seperti elektrik, air dan telefon.

ii. Penambahan Kos

* Kos buruh, bahan dan peralatan (sekiranya tidak dituntutan di bawah arahan perubahan kerja).

* Peningkatan kos/inflasi (sekiranya kontrak memperuntukkan fasal berkaitan dengan perubahan harga).

iii. Kehilangan Produktiviti

Kehilangan produktiviti boleh dituntut sekiranya terdapat rekod atau bukti yang menunjukkan kehilangan produktiviti berkenaan dan ianya berkait rapat secara langsung dengan peristiwa yang membawa kepada tuntutan KPL.

iv. Tanggungan Ibu Pejabat

* Kos terlibat seperti gaji kakitangan, bil, sewa, litografi dan seumpamanya yang dialami oleh ibu pejabat.

* Pengiraan berdasarkan jumlah "turnover" bagi syarikat pada tahun/masa tersebut merupakan kaedah yang biasa digunakan.

v. Kehilangan Keuntungan

Kehilangan keuntungan biasanya dibuat apabila penamatan dibuat oleh pihak kontraktor (atas sebab pecah kontrak di pihak majikan) atau pun jumlah perubahan pengurangan ke atas kontrak asal yang besar.

vi. Faedah dan Caj Kewangan

* Berdasarkan bukti yang dapat ditunjukkan bahawa faedah dan caj kewangan tersebut terlibat, iaitu, dari tarikh peristiwa tertentu sehingga ke tarikh tuntutan dibuat.

vii. Kos Penyediaan Tuntutan

Keseluruhan kos penyediaan tuntutan boleh dituntut. Rujuk kes JAMES LONGLEY & CO. LTD. v. SOUTH WEST THAMES REGIONAL HEALTH AUTHORITY (1983).

d. Penutup
Nyatakan fasal kontrak di mana tuntutan dibuat dan jumlah keseluruhan tuntutan.

e. Lampiran

* Sertakan semua bahan bukti berdasarkan susunan peristiwa berkaitan.
* Sediakan "fly sheet" bagi setiap peristiwa tertentu/item KLP.
* Bahan bukti yang dikemukakan biasanya salinan sahaja. Bahan bukti asal perlu disimpan oleh pihak kontraktor.

PENUTUP

Kejayaan satu-satu tuntutan, biasanya banyak bergantung kepada aspek berikut:

1. Keupayaan untuk menyimpan semua rekod yang terlibat bagi dijadikan bahan bukti tuntutan;

2. Kecekapan kontraktor mematuhi prosidur kontrak terutama di dalam penyediaan surat-menyurat berkaitan penerimaan arahan dan niat mengemukakan tuntutan;

3. Kebolehan kontraktor untuk berhujah dan menerangkan dengan logik kaitan di antara peristiwa tertentu dengan kerugian langsung dan/atau perbelanjaan yang dialami; dan

4. Kebolehan kontraktor untuk mengadakan komunikasi/hubungan yang baik dengan majikan (terutama bagi kes "ex-gratia claims"), perkara ini amat sukar.